Geldanlage: Offene Immobilienfonds sind wieder gefragt

In den letzten Jahren mussten Immobilienfonds mehrere abgewickelt werden, was Anleger abschreckte. Doch jetzt sind wieder neue Fonds auf dem Markt – oder stehen in den Startlöchern. Zwei von drei Fondsanbietern planen derzeit Neuauflagen.

Wie die Fonds funktionieren

Offene Immobilienfonds (OIF) sind eine deutsche Spezialität: Sie kombinieren die sehr langfristige Anlage in Immobilien mit der flexibleren Geldanlage kürzerer Laufzeit. Zudem ermöglichen sie auch Kleinsparern in den Sachwert Beton zu investieren, die sich zum Beispiel ein Eigenheim nicht leisten können oder wollen. Denn einsteigen können Verbraucher in die Fonds bereits mit sehr kleinen Summen. Allerdings wurde den Fonds in der Finanzkrise eben diese Kombination aus Langfristigkeit und Flexibilität zum Verhängnis.

Vor allem Profi-Investoren haben große Summen in Immobilienfonds deponiert – und diese dann auf einen Schlag wieder abgezogen. Die Fonds brachte das in Liquiditätskrisen. Denn um die Rückgabewünsche der Investoren zu bedienen, mussten die Fonds ihre Immobilien rasch verkaufen – was nicht immer funktionierte. Viele Papiere wurden deshalb zunächst eingefroren, um Zeit zu gewinnen. Einige mussten dann aber abgewickelt werden, weil plötzlich sehr viele Investoren eine Schieflage befürchteten und ihr Geld zurück wollten.

Derzeit befinden sich nach Statistiken des Deutschen Fondsverbands BVI noch elf Fonds mit einem Gesamtvermögen von gut 14 Milliarden Euro in der Abwicklung. Hinzu kommen einige Dachfonds, die selbst in OIF investiert hatten. Bis Mai 2017 will der letzte von ihnen alle Immobilien im Bestand verkauft und das Geld an die Anleger zurückgezahlt haben.

Welche Papiere neu am Markt sind

Nun sind neue Papiere am Start, etwa der „Leading Cities Invest“ von Kanam oder der „Grundbesitz Fokus Deutschland“ der Deutschen Bank. Auch die SEB arbeitet dem Vernehmen nach an einem neuen offenen Immobilienfonds, nachdem ihr vier Milliarden Euro schweres Flagschiff „SEB Immoinvest“ derzeit abgewickelt wird.

Während „die Vorbereitungen zur Gestaltung des neuen Fonds noch nicht abgeschlossen sind“, liege die Abwicklung des alten Fonds „voll im Plan“, sagt Sprecherin Brigitte Schroll. Bisher seien zwei Milliarden Euro und damit rund 33 Prozent des Vermögens an die Anleger zurückgezahlt worden. 41 Objekte habe man verkauft, weitere 113 Immobilien seien noch im Bestand und müssen bis Mai 2017 zu Geld gemacht werden.

Welche Regeln gelten

Sinn macht der Neustart, weil der Gesetzgeber das Regelwerk für OIF den Erfahrungen aus der Krise angepasst hat: Wer in einen offenen Immobilienfonds investiert, muss inzwischen der Langfristigkeit einer Immobilie Tribut zollen. Er muss den Fonds zumindest 24 Monate halten und kann dann auch nur verkaufen, wenn er 12 Monate zuvor gekündigt hat.

„Die Regulierung war absolut notwendig, macht Sinn und senkt das Rückschlagspotenzial erheblich“, sagt Sonja Knorr, Leiterin der Fondsanalayse Immobilienfonds bei der Berliner Rating-Agentur Scope. Der Nachteil: nicht alle Anteile sind gleichberechtigt. Denn wer vor dem Stichtag der gesetzlichen Änderung, dem 22. Juli 2013, Anteile gekauft hatte, darf weiter ohne Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist Fondsanteile bis 30 000 Euro pro Halbjahr verkaufen. In den alten Fonds, die nicht schließen mussten, herrscht deshalb eine Art Zwei-Klassen-Gesellschaft von alten, sehr flexiblen Anlegern und neuen, die etwas eingeschränkter sind.

Derzeit hat der Anleger die Wahl unter etwa 25 offenen Immobilienfonds, die insgesamt rund 65 Milliarden Euro verwalten. Zu den größten zählen der Deka Immobilien Europa der Sparkassengruppe mit etwa zwölf Milliarden Euro, der UniImmo Europa und der UniImmo Deutschland der Volks- und Raiffeisengruppe und der Hausinvest der Commerzbank mit jeweils neun bis zehn Milliarden Euro Fondsvermögen. Da sie ein Filialbanken-System im Rücken hatten, konnten sie in der Krise der Immobilienfonds die Verkaufspanik mildern und leichter neue Kunden werben, während Immobilienfonds ohne Vertriebshilfe der eigenen Bank es schwerer hatten, massive Anteilsrückgaben durch neue Käufe aufzufangen.

Die Macher der neuen Fonds betonen folglich auch unisono: Für die Krise der Branche seien nicht Probleme in der Branche oder Fehler des Managements verantwortlich gewesen. Vielmehr könnten „Immobilien eben nicht über Nacht verkauft werden, während Anleger umgekehrt auch kein Interesse daran haben können, dass ihr Geld in Cash im Fonds liegt“, sagt SEB-Sprecherin Schroll. Die Zuflüsse in Immobilienfonds seit der Krise zeigten zudem, wie gefragt Betongold weiter sei.

Wo die Fonds investieren

Die Investment-Gesellschaft Kanam setzte mit ihrem neuen Papier vor allem auf führende Großstädte und will sich auf Europa konzentrieren. Bisher ist eine Immobilie in Hamburg im Portfolio, eine weitere in Paris wird gerade gekauft, eine dritte in Brüssel ist anvisiert. Mit einem Ausgabeaufschlag von 5,5 Prozent ist das Papier relativ teuer, denn die Kaufkosten müssen zunächst erwirtschaftet werden. Seit der Auflage Mitte 2013 liegt das Plus auch nur bei knapp einem Prozent, geplant sind etwa drei Prozent pro Jahr.

Der ebenfalls neue Grundbesitz Fokus Deutschland, der in Immobilien aller Art von Pflegeheimen und Studentenheime über Wohnbauten bis zu Gewerbeimmobilien investieren will, rechnet mit einem Jahresplus von vier Prozent. Bisher kauft der Anleger allerdings eine Art „Blindpool“, denn der Fonds hat zwar „einen dreistelligen Millionenbetrag“ eingesammelt, aber noch keine Immobilie gekauft. Ziel sind 25 Immobilien, vorrangig in Deutschland.

Um Investoren über das gesetzlich festgelegte Maß bei der Stange zu halten, hat die Deutsche Bank zusätzlich eine Rücknahmegebühr eingebaut: Wer vor 2019 verkauft, muss 2,5 Prozent vom Fondswert abtreten. „Wer in offene Immobilienfonds investiert, muss wissen, dass es sich um ein Langzeitinvestment handelt. Wer in zwei Jahren mit dem Geld ein Auto kaufen will, sollte die Finger davon lassen“, sagt Claus Gruber, Sprecher der Deutsche Asset und Wealth Management (DWS) aus dem Konzern der Deutschen Bank.

Eine „mindestens fünf- bis siebenjährige Haltedauer“ hält auch Scope-Immobilien Knorr für sinnvoll. Scope empfiehlt vor allem ältere Produkte, die bereits bewiesen hätten, dass sie mit Immobilien regelmäßig gutes Geld verdienen können. Hier sei zudem das Portfolio besser diversifiziert, die angelegten Summen erhöhten die Flexibilität.

Zu den am besten von Scope gerateten zählen der Deka Europa, der UniImmo Europa und der Grundbesitz Europa der Deutschen Bank. Insgesamt haben Offene Immobilienfonds in der Vergangenheit im Schnitt positive Renditen erwirtschaftet. Nach Zahlen des BVI schafften die Fonds in den vergangenen 30 Jahren im Schnitt jedes Jahr 5,1 Prozent. In den vergangenen zehn Jahren lag die durchschnittliche Rendite bei 3,2 Prozent.