Wirtschaft : "Go West" lohnt sich nur für Gutverdiener

Reiner Reichel

Im 19. Jahrhundert war es die Not, die Millionen von Deutschen über den großen Teich nach Westen fliehen ließ. Heute sind es die Steuern. Damals wie heute lockt der Boden. Doch geht es nun nicht um Acker- und Weideland, sondern um Einzelhandels- und Büroflächen. Weil private Investoren nur in Ausnahmefällen über die Mittel verfügen, Gewerbe-Immobilien alleine zu kaufen, bietet es sich an, dies mit anderen gemeinsam zu tun - zum Beispiel über einen geschlossenen Immobilienfonds. Freibeträge und niedrigere Steuersätze in den USA versprechen höhere Nachsteuerrenditen als in Deutschland. In einigen Staaten gibt es nur die im Vergleich zu Deutschland niedrige Bundeseinkommensteuer, so in Florida und Tennessee, die auf eine Einkommensteuer verzichten.

Dennoch kommt kein Anleger ganz am deutschen Fiskus vorbei. Dafür sorgt der Progressionsvorbehalt. Er bestimmt, dass die in Deutschland erzielten Einkünfte mit dem Steuersatz belegt werden, der gelten würde, wenn die im Ausland erzielten Einkünfte - ermittelt nach deutschen Vorschriften - hinzugefügt würden. Je weniger die Einkünfte aus einem US-Fonds, gemessen an den deutschen Einkünften, ins Gewicht fallen, desto geringer ist die Mehrbelastung durch den Progressionsvorbehalt. Deswegen ist eine Beteiligung trotz geringer Steuerbelastung in den USA nur für Spitzenverdiener sinnvoll.

Von Steuervorteilen hat nur der etwas, dessen Immobilienbeteiligung auch Gewinne abwirft. Darüber entscheiden vor allem Standort und Konjunktur. Kein Anbieter eines US-Büro-Immobilienfonds verzichtet auf jene Immobilienexperten, die bestätigen: Neugründungen und -ansiedlungen sowie die Expansion der Firmen vor Ort steigern den Raumbedarf, senken die Leerstandsraten, treiben die Mieten und damit den Wert der Immobilie nach oben. Nur dann nämlich lässt sie sich wieder mit Gewinn verkaufen.

Nicht anders ist es bei Einzelhandelsimmobilien: Der Zuzug kaufkräftiger Familien soll Einkaufszentren kräftige Umsatzzuwächse bescheren oder gibt das Szenario für gewinnversprechende Neuansiedlungen ab. Doch große Einzelhandelsketten landen bei der Standortwahl nicht nur Treffer. Die Kaufkraft ist schnell weg, wenn etwa ein großer Arbeitgeber vor Ort Leute entlässt - schließlich ziehen die überaus mobilen Amerikaner schnell weiter. Auf den Immobilienmärkten geht es auf und ab. Wer zur falschen Zeit aus- oder einsteigt, legt leicht drauf. Wen diese unternehmerischen Risiken nicht schrecken, dem bietet der Fondsmarkt zurzeit eine breite Palette: Im Neighborhood-Shopping-Center (Anbieter: Sontowski & Partner GmbH, Erlangen) bringen Hauptmieter mit langfristigen Mietverträgen zu festen Konditionen Einnahmesicherheit. Häufig wechselnde Nebenmieter erhöhen den Verwaltungsaufwand, erleichtern aber gleichzeitig Mieterhöhungen. Doch kippt der Markt, sind Zugeständnisse erforderlich. Die Investition in mehrere Center erhöht die Risikostreuung (BVT Beratungs-, Verwaltungs- und Treuhandgesellschaft für internationale Vermögensanlagen, München).

Noch weiter geht der Falk-Fonds, der zusätzlich in ein Bürogebäude investiert, das allerdings nur einen Mieter - Roche Vitamins - hat (Falk + Partner, München). Das senkt die Verwaltungskosten, erhöht aber die Abhängigkeit. Die Risikodiversifizierung durch mehrere Mieter ist im New Yorker Colgate-Palmolive-Gebäude (Citibank Privatkunden AG, Frankfurt, und DG Anlage Gesellschaft mbH, Frankfurt) gelungen. Doch die hohe Mietsteigerungsrate sollte nicht blenden: Ein hoher Flächenanteil soll Mitte kommenden Jahres zu deutlich höheren Mieten neu vermietet werden. Dem gehen jedoch zunächst Abstandszahlungen an Colgate-Palmolive, erhöhte Maklergebühren und Renovierungskosten sowie Mietausfälle voraus. Eine weitere Besonderheit: Die Fondsgesellschaften können im Jahr 2012 ihrem Partner TishmannSpeyer/Travelers die Anteile andienen - und das auch noch zu wenig lukrativen Konditionen.

Dagegen gibt es eine Kaufoption für das Hoechst-Forschungszentrum in San Jose (Deutsche Grundbesitz Management GmbH, Eschborn) im Jahr 2006 zum Marktwert. Kombiniert wurde das Büro- und Laborgebäude mit einem langfristig an die Kaufhauskette Saks vermieteten Geschäftshaus in San Francisco. Im Financial District liegt das Citicorp Center (Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH, München). Dessen Mietlaufzeiten sind wesentlich kürzer als beim Fonds von Deutsche Grundbesitz Management. Während die vorgenannten Fonds alle in bestehende, nahezu vollständig an Mieter guter bis sehr guter Bonität vermietete Immobilien investiert haben, fällt der so genannte Developer-Fonds aus diesem Rahmen (KanAm Finanzberatung GmbH, München): Die Malls sind noch nicht errichtet. Chance und Risiko liegen bei solchen Fonds zwangsläufig höher.

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