Wirtschaft : Grundbesitz gibt es auch scheibchenweise

PETER HEIN

Immobilienfonds mit geringem Anlagerisiko / Geschlossene Fonds aber nichts für KleinanlegerVON PETER HEINImmobilien gelten als sichere Sachwertanlage mit eingebautem Inflationsschutz.Dabei müssen es nicht gleich die eigenen vier Wände sein, in die vorsichtige Sparer ihr Geld anlegen.Grundbesitz läßt sich auch scheibchenweise erwerben: Über einen Immobilienfonds.Je nach rechtlicher Stellung des Anlegers und Konzeption des Fonds unterscheidet man dabei in offene und geschlossene Immobilienfonds. Immobilienfonds zählen neben Aktien- und Rentenfonds zu den klassischen Investmentfonds.Eine Fondsgesellschaft sammelt das Geld vieler Kleinanleger und legt es professionell am Immobilienmarkt an - vorzugsweise in Bürogebäude, Einkaufszentren oder andere gewerbliche Objekte.Das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAAG) schreibt vor, daß das Vermögen auf mindestens zehn verschiedene Objekte verteilt wird.Kein Objekt darf mehr als 15 Prozent des gesamten Fondsvermögens wert sein.Auf diese Weise wird das Geld der Fondsanleger breit gestreut und das Anlagerisiko bleibt gering. Kennzeichen eines offenen Fonds ist, daß die Zahl der Anteilsscheine nicht begrenzt ist.Sie kann jederzeit erhöht werden, wenn dem Fonds neue Mittel zufließen.Andererseits hat der Anleger immer die Möglichkeit, sein Erspartes wieder flüssig zu machen, weil die Gesellschaften zur börsentäglichen Rücknahme ihrer Anteile verpflichtet sind.Aus diesem Grunde haben fast alle Fonds nur zwei Drittel ihres Vermögens im "Betongold" angelegt.Der Rest wird in festverzinslichen Rentenpapieren oder auf Termingeldkonten geparkt, damit der Fonds entsprechende Barmittel zur Verfügung hat, um seine Anleger auszahlen zu können.Der Rücknahmepreis richtet sich dann nach dem Wert des Fondsvermögens.Um ihn zu ermitteln, wird jedes Objekt einmal pro Jahr durch einen unabhängigen Gutachterausschuß bewertet. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds sind die Initiatoren von geschlossenen Fonds (GI) an keinerlei gesetzliche Vorschriften gebunden.Bei einem geschlossenen Immobilienfonds wird das Geld der Anleger in der Regel in ein, gelegentlich aber auch in mehrere Objekte investiert.Eine Risikostreuung besteht damit praktisch nicht.Finanziert werden mit einem Fonds alle Arten von Immobilien - vom Mietshochhaus bis hin zum Multiplex-Kinocenter.Durch die Beschränkung auf ein Objekt steht das Fondsvolumen und damit die Zahl der Zertifikate von vornherein fest.Der Fonds wird geschlossen, wenn alle Anteile verkauft sind. Geschlossene Immobilienfonds sind nichts für Kleinanleger.Die Mindestzeichnungssumme liegt für sie in der Regel bei 10 000 DM.Der Anleger wird mit seinem Anteil Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts.Damit gilt er als wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie, so daß er die Vergünstigungen in Anspruch nehmen kann, die das Steuerrecht Immobilienkäufern einräumt.Durch Sonderabschreibungen und Werbungskosten (Kreditzinsen und Verwaltungskosten) kann er in den ersten Jahren nach Fertigstellung beziehungsweise Erwerb hohe Verluste geltend machen.Sie sind teilweise sogar höher als der ursprüngliche Anlagebetrag.Erst nach einigen Jahren bringen ihm die laufenden Mieterlöse positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - wenn ihm nicht Leerstände einen Strich durch die Rechnung machen. Mit dem Kauf eines geschlossenen Immobilienfonds bindet sich der Anleger langfristig - in der Regel mindestens für zehn Jahre.Ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Fonds ist kaum möglich, weil es so gut wie keinen funktionierenden Zweitmarkt für "gebrauchte" Anteile gibt.Und die Fondsgesellschaft ist auch nicht zur Rücknahme des Anteils verpflichtet.Nach Ablauf der von der Fondsgesellschaft geplanten Anlagedauer wird das Objekt dann verkauft und der anteilige Verkaufserlös an die Gesellschafter ausgezahlt.Kann beim Verkauf ein guter Preis erzielt werden, glänzen die geschlossenen Immobilienfonds durch hohe Nachsteuerrenditen.Der Wertzuwachs der Immobilie ist nämlich bisher zumindest steuerfrei.

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