Wirtschaft: Günstige Kredite machen Bauen attraktiv

Wer sein Geld in die eigenen vier Wände investieren will, findet derzeit günstige Rahmenbedingungen vor. Die langfristigen Zinsen sind so niedrig wie selten zuvor. Das klassische Hypothekendarlehen mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren kostet im Schnitt rund 5,5 Prozent Effektivzins. Damit fällt je 100 000 Mark mit einer Anfangstilgung von einem Prozent eine Monatsrate von rund 530 Mark an. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der vergangenen Jahrzehnte mussten deutsche Hausbauer oder -käufer gut 200 Mark mehr im Monat an ihre Bank überweisen. Die günstigsten Angebote heute reichen bereits nahe an die Fünf-Prozent-Marke heran.

Doch bevor sich Bau- oder Kaufwillige den Kopf über Lage, Grundrisse oder Badausstattung zerbrechen, sollten sie sich eine tragfähige Baufinanzierung zimmern, die neben der Monatsrate genügend Luft etwa für unvorhergesehene Ausgaben lässt. Als Anhaltspunkt, wie hoch die monatliche Hypothek sein kann, nennt Baufinanzierungsexpertin Beate Weiser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg: Kaltmiete plus den Betrag, den man bislang monatlich spart.

Bedenken sollte der potenzielle Hausbesitzer auch, dass man in der eigenen Immobilie selbst für Reparaturen aufkommen muss. Das sind zusätzliche Kosten, die von vielen bei ihrer Rechnung nicht einkalkuliert werden. Nach dem Kassensturz muss das Eigenkapital gezählt werden. Die notwendigen Eigenmittel sind relativ einfach zu ermitteln, wie Verbraucherschützerin Weiser vorrechnet: Die Bank ermittelt den Beleihungswert des Hauses, indem sie - als grober Richtwert - von den Erstellungskosten beziehungsweise dem Kaufpreis zehn Prozent abzieht. Von diesem Beleihungswert finanziert sie dann meist bis maximal 80 Prozent.

Nicht zu unterschätzen sind auch die Nebenkosten für Notar, Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer und möglicherweise den Makler, die sich leicht auf zehn Prozent des Kaufpreises summieren. "Dann sind wir locker bei einem Eigenkapitalbedarf von 30 Prozent der Gesamtkosten. Darunter wird es schwierig, eine Finanzierung bei einer Bank zu bekommen", sagt Weiser. Die Verbraucherschützerin empfiehlt, mit der Eigenheimzulage nicht die Monatsrate zu senken. Immerhin bekommt eine Familie mit zwei Kindern für einen Neubau 8000 Mark im Jahr. Rechnerisch ließe sich die Monatsrate also um 667 Mark drücken. Die Eigenheimzulage gibt es aber nur für acht Jahre. Danach muss der Betrag von dem Hausbesitzer anderweitig aufgebracht werden. Nicht selten platzt dann eine Finanzierung, zumal nach den ersten zehn Jahren erst ein kleiner Teil des Schuldenbergs abgetragen ist.

Als Sondertilgung eingesetzt, erweist sich die Eigenheimzulage jedoch als Tilgungsturbo, wie die Verbraucherschützerin errechnet: Bei einem Darlehen von 250 000 Mark ergibt sich bei einem derzeit üblichen Nominalzins von 5,39 Prozent (effektiv 5,54 Prozent) und ohne Beachtung der staatlichen Zulage eine monatliche Rate von 1331,25 Mark. Die Restschuld beträgt bei dieser Variante nach zehn Jahren noch 216 844,37 Mark. Überweist die Familie jedoch die Eigenheimzulage von 8000 Mark - jeweils nach der Auszahlung durch das Finanzamt im März - als Sondertilgung acht Mal auf das Darlehenskonto, so verringert sich die Restschuld bei gleicher Monatsrate auf 126 597,10 Mark. Damit bleiben rund 90 000 Mark weniger Schulden übrig als im ersten Fall. Es lohnt sich also, auf die kurzfristige Entlastung durch die Zulage zu verzichten.

In der Baufinanzierung sollte deshalb die Möglichkeit einer Sondertilgung vereinbart werden. Auf zehn Prozent der Darlehenssumme pro Jahr lassen sich viele Banken in Niedrigzinsphasen ein. Nicht akzeptieren sollte man bei dieser Variante einen Zinsaufschlag oder eine Mindestsumme, die einzuzahlen ist. Die Zinsbindung sollte länger sein, je geringer die Tilgung ausfällt. Bei einem Prozent Anfangstilgung empfiehlt sich ein 15-jähriges Hypothekendarlehen. Das kostet zwar einen leichten Zinsaufschlag, bietet aber mehr Sicherheit und kann nach zehn Jahren vom Kunden gekündigt werden, während die Bank an die gesamte Laufzeit gebunden ist. Wer in fünf Jahren eine größere Zahlung erwartet, der kann auch eine entsprechend kürzere - und für diese Zeit billigere - Zinsbindung wählen.

Wer noch in diesem Jahr mit dem Hausbau fertig wird oder eine Immobilie kauft, sollte auch noch in diesem Jahr einziehen. Sonst geht zumindest die lukrative Eigenheimzulage für ein Jahr unwiederbringlich verloren. Den sprichwörtlichen "Wüstenrot-Tag" zu verpassen, ist dagegen weniger dramatisch. Denn die staatliche Förderung fürs Bausparen verschiebt sich dadurch lediglich um ein Jahr.