Wirtschaft : Hoch hinaus

Offene Immobilienfonds sind beliebt – Anleger brauchen aber starke Nerven.

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Frankfurt am Main - Die schlechten Nachrichten für Offene Immobilienfonds reißen nicht ab, schon wieder hat es zwei erwischt. Ein Offener Immobilienfonds (OFI) wird abgewickelt, dazu kommt ein Dachfonds, der in OFI investiert. Es ist zwar mit dem „Degi German Business“ der Anlagefirma Aberdeen nur ein kleinerer Fonds, der auf institutionelle Investoren wie Versicherungen zielt, und zum anderen der Dachfonds „ImmoFlex“ der Deutsche-Bank-Tochter DWS. Doch Anleger müssen mit erheblichen Abschlägen rechnen. Damit befinden sich dem Investmentfonds-Verband BVI zufolge zwölf OFI mit einem Vermögen von mehr als 20 Milliarden Euro in Auflösung. Bis 2017 sollen die Anleger ausgezahlt werden. Trotzdem ist das Ende der einst als solide eingestuften Anlageform nicht eingeläutet. Stattdessen gelten ab 2013 strengere Vorschriften, die vor allem Kleinanleger schützen sollen.

OFI investieren das Geld der Anleger in viele verschiedene Objekte, im Schnitt zu zwei Dritteln in Bürogebäude je nach Ausgestaltung der Fonds in Deutschland, Europa oder weltweit. Das Risiko wird so gestreut. Angesichts niedriger Zinsen und steigender Immobilienpreise sind die Fonds eine sinnvolle Option und nach Ansicht von Experten einer Kapitalanlage in eine einzige Immobilie vorzuziehen. „Wer auf Offene Immobilienfonds setzt, muss eine langfristige Perspektive haben und mit Schwankungen rechnen“, warnt aber Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Oberste Priorität“ habe zudem die Risikostreuung. „Anleger sollten nie in einen einzigen OFI investieren, sondern die Anlagesumme stets auf mehrere verteilen.“

Immerhin: 19 Fonds mit einem Vermögen von 61,5 Milliarden Euro sind offen. Anteile können ge- oder verkauft werden. Und sie sind beliebt. Anleger kauften in diesem Jahr bis Ende September laut BVI netto für immerhin 2,7 Milliarden Euro OFI-Anteile. Im Vorjahr waren es 880 Millionen. Nauhauser rät aber, genau auszuwählen. „OFI sind keine absolut sicheren Anlagen, schlicht deshalb, weil Immobilien immer im Wert schwanken können und weil nie sicher ist, ob alle Gebäude vermietet werden können.“ Zumindest in der Vergangenheit haben sie oft eine höhere Rendite abgeworfen als Zinsanlagen, in der Regel zwischen vier und fünf Prozent jährlich. Auch für Anleger, die eine steigende Inflation erwarten, können die Fonds interessant sein.

Die Probleme, die die Fonds in die Krise gestürzt haben, waren nicht auf schlechte Immobilien oder fallende Objektpreise zurückzuführen. Faktisch wurden die Fonds legal missbraucht. Vor allem Großanleger nutzen sie nach dem Beginn der Finanzkrise 2008 zum Parken von Millionenbeträgen, die dann kurzfristig wieder abgezogen wurden. Darauf waren die Fonds nicht ausgelegt. Zum einen dienten sie der langfristigen Geldanlage, zum anderen konnten die Anteile täglich verkauft werden. Auf das schnelle Rein und Raus von Großanlegern konnten die Fondsmanager nicht vorbereitet sein: Sie müssen den allergrößten Teil des Geldes in Immobilien investieren, nur wenig darf liquide gehalten werden. Also waren die Kassen schnell leer, denn Bürogebäude lassen sich nicht von heute auf morgen verkaufen. Die Fonds wurden geschlossen, was für maximal zwei Jahre möglich ist. Viele Fondsmanager schafften es trotzdem nicht, über den Verkauf von Immobilien die notwendige Liquidität zu erreichen. Die Folge: Fonds werden abgewickelt.

Der Gesetzgeber hat das Dilemma erkannt: Ab 2013 müssen Neuanleger Anteile von OFI mindestens zwei Jahre halten. Zugleich gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr. Privatanleger können aber unabhängig davon pro Kalender-Halbjahr Anteile im Gegenwert von 30 000 Euro verkaufen. Kurzfristig stand sogar das Verbot für die Auflage neuer Offener Fonds zur Debatte, doch eine Vorlage aus dem Finanzministerium wurde wieder zurückgezogen. Die Investmentgesellschaft Kanam hat bereits angekündigt, 2013 einen neuen OFI aufzulegen, der in langfristig vermietete Bürogebäude in europäischen Städten investieren soll.

Das ist kein Trost für Tausende von Anlegern, deren Fonds gerade abgewickelt wird. Nach Angaben der Analysefirma Scope läuft die Auszahlung nur schleppend. Etwa 2,5 Milliarden Euro wurden bislang gezahlt – bei einem Fondsvermögen von 20 Milliarden Euro. Anleger müssen viel Geduld aufbringen. Herbe Verluste sind ohnehin programmiert. Wer keine Geduld hat, kann seine Anteile aber vorzeitig verkaufen, etwa über die Börse Hamburg-Hannover. Auch hier müssen die meisten Anleger mehr oder minder dicke Minuszeichen hinnehmen. Spätestens am Freitag entscheidet sich, ob ein weiterer Fonds abgewickelt wird. Dann muss die Investmentfirma SEB kundtun, ob sie den „Global Property Fund“ mit Anlagekapital von 270 Millionen Euro wieder öffnen kann.

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