Wirtschaft : Im rechten Licht: Anspruch ist Ausnahme

Johannes Hofele

Während man gemeinhin der Zahl Sieben oder auch der Zahl Null gewisse Besonderheiten nachsagt - von der Dreizehn ganz zu schweigen - scheint bei Vermietern und Mietern auch die Zahl Drei zur Mythenbildung beizutragen: So hört man von auszugswilligen Mietern immer wieder, dass es doch wohl ausreiche, drei Nachmieter zu stellen, um aus einem Mietvertrag "herauszukommen".

Ein Mieter kann den Wunsch haben, ein Mietverhältnis möglichst kurzfristig zu beenden, wenn er beispielsweise eine schönere oder billigere Wohnung gefunden hat oder aus beruflichen Gründen umziehen muss. Sofern im Mietvertrag nichts Besonderes vereinbart ist, gilt jedoch grundsätzlich Folgendes: Liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor, kann der Mieter "ordentlich" (ohne Angabe von Gründen, aber unter Einhaltung von Fristen) kündigen. Das Mietverhältnis endet aber erst dann, wenn die Kündigungsfristen abgelaufen sind. Dies kann - jedenfalls nach derzeitiger Rechtslage - bei langjährigen Mietverhältnissen bis zu einem Jahr dauern; so lange muss der Mieter noch die Miete zahlen. Hat er einen befristeten Mietvertrag, (zum Beispiel fest für zwei Jahre) abgeschlossen, kann er noch nicht einmal "ordentlich" kündigen.

Meistens fristlos

Sowohl befristete als auch unbefristete Mietverhältnisse können aber auch "außerordentlich" gekündigt werden, nämlich dann, wenn besondere Gründe vorliegen. Eine außerordentliche Kündigung wird meistens fristlos ausgesprochen, da der Kündigende wegen der besonderen Umstände das Mietverhältnis sofort beenden möchte; zwingend ist dies aber nicht. Beide Parteien können fristlos kündigen, wenn die jeweils andere schwerwiegende Vertragsverletzungen begeht, wenn der Mieter beispielsweise die Miete nicht zahlt oder der Vermieter den Gebrauch der Wohnung nicht gewährleistet.

Liegen Gründe für eine fristlose Kündigung vor, stellt sich die Frage nach dem Nachmieter nicht: Denn dann ist das Mietverhältnis schlicht beendet (in der Praxis geht dies selten reibungslos, da über das Vorliegen eines wichtigen Grundes trefflich gestritten werden kann). Allein die Veränderung der persönlichen Lebensumstände reicht zu einer außerordentlichen Kündigung jedoch selten aus. Auch wenn der Umzugswunsch aus beruflichen Gründen erfolgt, genügt dies regelmäßig nicht für eine außerordentliche Kündigung. Eine - wenig bekannte - Ausnahme gibt es allerdings für "Militärpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer an öffentlichen Bildungsanstalten": Diese können außerordentlich, aber unter Einhaltung einer Frist kündigen, wenn sie versetzt werden.

Auch auf die Tatsache, dass man einen oder mehrere Nachmieter hat, lässt sich eine außerordentliche Kündigung nicht stützen. Weder beim unbefristeten noch beim befristeten Mietverhältnis muss sich der Vermieter deshalb ohne weiteres darauf einlassen, das Mietverhältnis vorfristig zu beenden und / oder einen neuen Vertragspartner zu akzeptieren - auch wenn der Mieter einen oder mehrere Nachmieter stellt.

Anders kann es sein, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mieter einen "Ersatzmieter" stellen darf. Ist aber nichts besonderes vereinbart, hat der Mieter nur in engen Ausnahmefällen einen Anspruch gegen den Vermieter, vorzeitig aus dem Vertrag "entlassen" zu werden. Er kann versuchen, dieses Ziel durch Verhandlungen mit dem Vermieter zu erreichen. Hierbei wird es natürlich seine Verhandlungsposition stärken, wenn er einen - solventen - Nachmieter an der Hand hat. Sollte es zum Rechtsstreit kommen, kann es im Rahmen einer Interessensabwägung eine Rolle spielen, dass der Mieter Nachmieter beibringen kann.

Übrigens könnte sich diese Problematik für Mieter in Zukunft unter Umständen etwas entschärfen. Denn in der geplanten Mietrechtsreform ist unter anderem vorgesehen, dass bei unbefristeten Mietverhältnissen für den Mieter kürzere Kündigungsfristen gelten sollen als für den Vermieter - gerade um dem Mieter den Wohnungswechsel zu erleichtern. Aber auch dann würde gelten: Vor Ablauf der geltenden Frist kann ein Mietverhältnis nicht so einfach einseitig beendet werden.

Einem ähnlichen Trugschluss sitzen Vermieter auf, die meinen, es reiche zur Begründung von Mieterhöhungen stets aus, einfach drei Vergleichswohnungen zu benennen. Dieser Mythos wird auf der nächsten Recht & Steuern-Seite am 16. Februar enträtselt.

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