Wirtschaft : Im rechten Licht: Eigentum mit Eigenheiten

Johannes Hofele

"Eigener Herd ist goldes Wert", sagt man. Jedoch gelten bei Eigentumswohnungen - juristisch: Wohnungseigentum - besondere Regelungen, was das "Eigen" anbelangt. Und damit das Eigentum dauerhaft zur Freude seines Besitzers beiträgt, sollte man diese Regeln beim Kauf kennen.

Wer eine Wohnung kauft, erwirbt sein Eigentum im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft. Das bringt erhebliche Einschränkungen mit sich: Denn bei Wohnungseigentum ist zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist, ergibt sich aus der so genannten Teilungserklärung, auch Gemeinschaftsordnung genannt. Nur das Sondereigentum, also die eigentliche Wohnung, gehört dem Eigentümer alleine. Hiermit kann er grundsätzlich nach Belieben verfahren. Das Sondereigentum umfasst aber buchstäblich nur die "eigenen vier Wände" - schon tragende Innenwände gehören nicht mehr dazu. Denn die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlichen Teile wie beispielsweise das Fundament, die Außenwände, die Fenster, der Schornstein, das Treppenhaus und das Dach sind Gemeinschaftseigentum, über das alle Miteigentümer gemeinsam Entscheidungen treffen - und zwar grundsätzlich einstimmig. Wer etwa an der Außenwand eine Markise anbringen will, darf dies nicht ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer.

Bei Wohnungen und vor allem Dachgeschossen, die noch nicht fertig gestellt sind, ergeben sich wegen dieser Unterscheidung von Gemeinschafts- und Sondereigentum besondere Probleme: Bei einem Bauvorhaben kommt es häufig zu Schwierigkeiten - im schlimmsten Fall geht der Bauträger vor der Fertigstellung Pleite. Was beim Bau eines Einfamilienhauses schon schlimm genug ist, verkompliziert sich beim Kauf von Eigentumswohnungen durch das Nebeneinander von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Kommt es zum Beispiel beim Ausbau des Dachgeschosses zu Problemen oder gar Schäden am Dach, kann der Käufer wegen solcher Mängel am Gemeinschaftseigentum etwa Schadensersatz oder auch Minderungsansprüche nur gemeinsam und in Abstimmung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft durchsetzen.

Darüber hinaus tritt die rechtlich überaus komplizierte Frage auf, ob denn der Käufer, der meist noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, überhaupt schon in der Eigentümerversammlung stimmberechtigt ist. Selbst wenn man schon zur Zahlung von Wohngeld verpflichtet ist, sagt dies über die Stellung als Eigentümer nichts aus. Wenn also die vertraglichen Regelungen in Kaufvertrag und Teilungserklärung nicht genau aufeinander abgestimmt sind, kann dies zu einer Blockadesituation führen. Oft bleibt der Bau dann auf Monate oder Jahre hinaus stecken.

Auch die Makler- und Bauträger-Verordnung (MaBV) hilft dem Käufer hier nicht weiter. Denn die gilt nur für die Beziehungen des Käufers zu seinem Verkäufer und soll den Käufer davor schützen, mit Zahlungen zu sehr in Vorleistung gehen zu müssen. Dazu kommt, dass die Kaufvertragsentwürfe meist von den Bauträgern stammen und daher eher verkäuferfreundlich ausgestaltet sind.

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