Wirtschaft : Im rechten Licht: Nicht einfach nebenbei

Johannes Hofele

Nicht wenige Vermieter sind der Meinung, es reiche für eine Mieterhöhung aus, einfach drei Vergleichsobjekte zu benennen. Immerhin hat dieser "Mythos" seinen Ursprung im Gesetz, denn in § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) heißt es: "Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, so genügt die Benennung von drei Wohnungen." Das ist jedoch nicht die einzige Voraussetzung.

Wie nicht oft genug betont werden kann, muss man bei solchen Fragen stets prüfen, ob auch alle Erfordernisse erfüllt sind: Bei Mieterhöhungen beginnt dies schon dabei, dass das MHG nur für so genannten nicht preisgebundenen Wohnraum gilt. Hierunter dürfte zwar der Großteil der Wohnungen fallen, die von "privaten" Vermietern verwaltet werden, nicht aber zum Beispiel preisgebundener Wohnraum wie Sozialwohnungen.

Problematischer sind die weiteren Voraussetzungen des MHG, das für den Vermieter sehr strenge formelle Anforderungen aufstellt und vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt: So muss der Vermieter sein Erhöhungsverlangen schriftlich ankündigen und begründen, damit es überhaupt wirksam ist. Darüber hinaus muss er diverse weitere Einzelheiten beachten, er darf die Miete zum Beispiel nur ein Mal im Jahr erhöhen und die Mieterhöhung muss sich auf die Netto-Miete beziehen.

Mieter muss zustimmen

Der Mieter seinerseits muss die Zustimmung zur Mieterhöhung innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist erklären. Diese beträgt den Rest des Monats, in dem ihm das Schreiben zugegangen ist sowie die beiden darauf folgenden Monate. Tut er dies nicht, muss der Vermieter den Mieter - so merkwürdig dies auch anmutet - innerhalb zweier weiterer Monate darauf verklagen, die Zustimmung zu erteilen, ansonsten muss er den gesamten Ablauf von vorne beginnen. Dies führt im übrigen in der Praxis nicht selten dazu, dass Mieter, die ihre Post nicht ganz so sorgfältig bearbeiten, von Ihrem Vermieter nach Ablauf der Fristen verklagt werden (müssen).

Der Mieter wird jedenfalls seine Zustimmung nur erteilen, beziehungsweise vom Amtsgericht dazu verurteilt werden, wenn der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ausreichend begründet hat. Und hier kommen dann die drei Vergleichswohnungen ins Spiel: Denn die Begründung für die Mieterhöhung kann der Vermieter auf den Mietspiegel, das Gutachten eines Sachverständigen oder eben auch auf drei von ihm benannte Vergleichswohnungen stützen - wobei man dann wieder trefflich darüber streiten kann, ob Wohnungen, die der Vermieter als "vergleichbare Wohnung" ansieht, auch solche sind.

Hat der Vermieter schließlich drei Vergleichswohnungen gefunden, heißt dies nicht, dass er ohne weiteres die dort bezahlte Miete verlangen kann: Denn "vergleichbare Wohnung" heißt nur, dass die Wohnungen in tatsächlicher Hinsicht (beispielsweise Lage, Größe, Ausstattung) vergleichbar sein müssen. Auch wenn die Mieter der Vergleichswohnungen eine sehr hohe Miete zahlen, muss sich die Mieterhöhung im Rahmen der berühmten "Kappungsgrenze" halten. Danach darf sie um nicht mehr als 30 Prozent in drei Jahren steigen.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht in der Kanzlei Galler, Denes, Peschke.

Den Berliner Mietspiegel gibt es kostenlos bei allen bezirklichen Wohnungsämtern, bei Mieter- und Vermieterorganisationen, bei der Verbraucherzentrale und bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.

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