IM GESPRÄCH : IM GESPRÄCH

HAUS & GRUND

Carsten Brückner (46) ist Vorsitzender des Landesverbandes Haus & Grund. Rund 8000 Mitglieder sind in dem Verband, der die Interessen von Haus- und Grundeigentümern vertritt, organisiert. Der promovierte Jurist Brückner ist als Immobilienunternehmer und Vermietungsexperte tätig und hat die Onlineberatung „Rechtsrat24“ mitgegründet.

MIETERVEREIN

Reiner Wild (58) ist Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Der Verein organisiert rund 160 000 Mitglieder, führt jährlich etwa 90 000 Beratungen durch und setzte zuletzt zehn Millionen Euro im Jahr um. Wild hat Soziologie studiert und lebt heute nicht zur Miete, sondern in Steglitz in einem Eigenheim.

Herr Brückner, Herr Wild – wenn die große Koalition kommt und auf die Mietpreisbremse tritt, was passiert dann auf dem Wohnungsmarkt?

Brückner: Die Mieten werden sinken. Privatleute und Unternehmen werden weniger Wohnungen bauen und sanieren. Viele Familien und Einzeleigentümer werden ihren Grundbesitz verkaufen. Und es werden nur noch staatliche Unternehmen und ein paar große Kapitalgesellschaften den Wohnungsmarkt beherrschen.

Wild: Das ist Panikmache und zu schön, um wahr zu werden. Die Mieten werden langsamer steigen als bisher. Und ich hoffe, dass die Renditejäger aus dem Markt gedrängt werden, denn wir brauchen langfristige Investitionen auf dem Wohnungsmarkt.

Falls die Mietpreisbremse ganz fest angezogen wird, könnte es sogar passieren, dass Hauseigentümer bei einem Mieterwechsel die Mieten senken müssen. Wäre das nicht eine große Kapitalvernichtung?

Wild: Bei Neuvermietungen kam es in den vergangenen fünf Jahren zu einem Anstieg von 35 Prozent. Das hat nichts mit Wirtschaftlichkeit zu tun, da wird der Mangel an Wohnungen am Markt ausgenutzt. Die Maßlosigkeit der Investoren hat dazu geführt, dass wir nun solche Instrumente brauchen. Denn Berliner Mieter zahlen im Durchschnitt 37 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen. Da bleibt nicht viel übrig für den Konsum und die Altersvorsorge. Und das ist auch schlecht für die Berliner Wirtschaft. Deshalb ist der Eingriff berechtigt.

Brückner: Herr Wild sagt ganz richtig, dass hier in das Eigentum eingegriffen wird, also in ein Grundrecht. Das verstößt gegen die Verfassung. Immobilien sind ein Wirtschaftsgut, so wie Lebensmittel oder Verkehrsmittel. Und die Preise für Wirtschaftsgüter steigen nun einmal. Warum dürfen die Mieten nicht steigen? Bei der Vorstellung des Berliner Mietspiegels hat Stadtentwicklungssenator Michael Müller festgestellt, dass die Mieten nur moderat steigen und zwar langsamer als die Lebenshaltungskosten. Es ist überhaupt nicht nachvollziehbar, dass einige Politiker jetzt von einer Mietpreisüberhöhung sprechen.

Wild: Vor das Verfassungsgericht sind Sie mehrfach gezogen und gescheitert – das wird hier nicht anders kommen. Die Freiheit, die Sie eingeschränkt sehen, ist die des Fuchses, im Hühnerstall zu wildern. Die Bundesbank hat festgestellt, dass das Immobilienvermögen der Deutschen drastisch gestiegen ist. In der gleichen Zeit ist die Sparquote der Haushalte mit niedrigen Einkommen gesunken, weil nach Abzug der Wohnkosten nichts mehr zum Sparen bleibt. Warum soll ein immer größerer Teil der Haushaltseinkommen durch die Anhebung der Mieten in den Händen von Immobilieneigentümern konzentriert werden? Der Umverteilung des Vermögens muss ein Riegel vorgeschoben werden.

Brückner: Die Verfassung verpflichtet den Staat, das Recht auf Wohnen zu beachten. Der Hauseigentümer ist es aber nicht, der hier in der Pflicht steht. Die Verfassung sagt auch nichts über den Preis, zu dem die Versorgung mit Wohnraum erfolgen soll. Es stehen genügend Wohnungen zur Verfügung, aber nicht in den zentralen Lagen der Stadt. Wenn das Einkommen nicht ausreicht, dann kann ich nicht einerseits im Zentrum einer Großstadt wohnen, aber dafür nur so wenig Geld ausgeben wollen, dass es andererseits noch für eine Weltreise reicht.

Wild: Aber warum soll der Mieter in Deutschland die teilweise absurden Gewinne der Immobilienbranche bezahlen? Wer mehr Miete fordert, als nach der jetzt vorgeschlagenen Kappungsgrenze zulässig ist, nur weil er eine Wohnung neu vermietet, der kassiert einen leistungslosen Gewinn. Die Schönheitsreparaturen muss der Mieter ohnehin selbst leisten. Durch Einführung der Kappungsgrenze bei Wiedervermietungen werden sich die Eigentümer auf das Wesentliche konzentrieren, nämlich auf langfristige Investitionen in die Erhaltung der Immobilie.

Brückner: Sie verwerfen die Regelungen des deutschen Mietrechts, wenn Sie von einem leistungslosen Gewinn des Eigentümers sprechen. Wenn wir ein sozialistisches Instrument einsetzen wie die Kappungsgrenze, dann müssen wir auch über eine Mindestmiete sprechen, um eine Grundabsicherung des Vermieters sicherzustellen. Es ist offensichtlich noch nicht angekommen, dass sich die Lage der Hauseigentümer durch die geplante neue Gesetzgebung dramatisch zuspitzen wird.

Sie meinen, weil der Hauseigentümer künftig die Kosten einer Sanierung zwar umlegen kann auf den Mieter; wenn er die Wohnung aber neu vermietet, sich mit der ortsüblichen Miete begnügen muss, auch wenn das nicht reicht, um die Kredite für die Sanierung zu finanzieren?

Brückner: Ja, den Hauseigentümern werden schon heute enorme Lasten bei der Modernisierung ihrer Gebäude aufgebürdet. Wenn eine Fassade repariert werden muss, schreibt der Gesetzgeber hohe Standards für deren Dämmung vor. Private Eigentümer, die ein oder zwei vermietete Wohnhäuser besitzen, stehen deshalb schon heute an der Grenze ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit. Wie sollte es denn sonst zu den vielen Zwangsverwaltungen und Zwangsversteigerungen von Immobilien kommen? Wenn Hauseigentümer in Zukunft noch der Möglichkeit beraubt werden, mehr Miete für eine Wohnung zu verlangen bei einer Neuvermietung, wird sich das Geschäft nicht mehr rechnen. Das wird zu einem weiteren Rückgang des Wohnungsangebots führen und zum Verfall des Bestandes. Dadurch findet eine Verschiebung auf dem Markt statt, zugunsten des Staates. Der Staat drückt die Privaten aus der Immobilienwirtschaft heraus.

Wild: Der Staat hat sich schon vor langer Zeit aus dem Wohnungsmarkt zurückgezogen. Private machen das Geschäft. In schwierigen Zeiten wie heute sehen wir die Nachteile dieser Entwicklung. Dem Staat bleibt nichts anderes übrig, als den Wohnungsbau durch Förderungen zu unterstützen und mit eigenen Gesellschaften den Neubau anzukurbeln. Die Drohung, dass der Wohnungsbau eingestellt wird, geht an der Problematik vorbei. Die Hälfte der Wohnungen, die neu gebaut werden, verkaufen die Entwickler als Privateigentum. Die andere Hälfte wird zu Spitzenpreisen teuer vermietet. Private Investoren haben nicht eine Wohnung für Haushalte mit geringen Einkünften geschaffen. Und weil frei werdende Wohnungen teuer weitervermietet werden, entlastet auch der Umzug von Haushalten in neu entstandene Wohnungen den Markt nicht.

Brückner: Der Staat hat sich doch selbst vom Markt zurückgezogen. Die Förderung für den sozialen Wohnungsbau wurde schlagartig eingestellt, und das hat zu einer Welle von Insolvenzen bei den Unternehmen geführt.

Wild: Richtig, es war ein Fehler, das ganze System schlagartig zu stoppen. Allerdings gab es zuvor eine absurd hohe Förderung, von der ausschließlich die Grundeigentümer, Anleger und Generalübernehmer profitiert haben. Das alles hat die Steuerzahler zig Millionen gekostet. Trotzdem sind die Mieten von Sozialwohnungen zumeist teurer als auf dem freien Markt.

Die Vermieter mussten nicht nur Kröten schlucken, Herr Brückner, es gibt auch Steuergeschenke, nämlich bessere Abschreibungsmöglichkeiten.

Brückner: Steuerliche Förderungen haben sicherlich eine positive Wirkung. Besonders auf den Neubau könnte sich das auswirken. Aber wir müssen abwarten, ob die Erhöhung der linearen Abschreibung von zwei auf vier Prozent wirklich kommt und auf welchen Zeitraum die Investition abgeschrieben werden darf. Wenn es bei 50 Jahren bleibt, hilft es privaten Investoren im besten Alter wenig. Außerdem ist der wirtschaftliche Vorteil von Steuervorteilen bei Weitem nicht so groß wie zusätzliche Mieteinnahmen. Vor allem die Banken werden nach der Einführung der Kappungsgrenze zögerlicher werden bei der Vergabe von Immobilienkrediten.

Wild: Uns bereitet die geplante degressive Abschreibung heftige Bauchschmerzen. Die Hauseigentümer sparen Steuern, sie geben die Vorteile aber nicht weiter in Form von günstigeren Mieten. Deshalb wäre es besser, wenn der Bund dieses Geld für die soziale Wohnraumförderung einsetzen würde.

Noch ein Wort zur Maklerprovision. Die soll in Zukunft der bezahlen, der die Dienstleistung des Maklers bestellt. Gerecht oder nicht?

Wild: Es ist richtig, das zu ändern. Warum soll der Mieter den Makler bezahlen, obwohl der Makler seine eigentliche Leistung für den Vermieter erbringt. Er nimmt dem Vermieter die Arbeit ab, die Wohnung zum Beispiel im Tagesspiegel zu inserieren, die Besichtigungen durchzuführen und den geeigneten Mieter auszuwählen.

Brückner: Aber nein, der Mieter profitiert, weil sich der Makler darum kümmert, dass der Mieter die gewünschte Wohnung auch bekommt. Wir fürchten, dass diese Regelung letztlich umgangen wird. Es wird eine Renaissance der Abstandszahlungen geben, für alte Einbauten in den Wohnungen wird viel Geld verlangt und auch bezahlt werden.

Wild: Meine vorletzte Wohnung habe ich auch nur bekommen, weil ich mehrere tausend Euro Abstand für Altmöbel des Vormieters bezahlt habe. So etwas passiert immer dann, wenn es auf dem Wohnungsmarkt eng wird.

Brückner: Nein, das Abstandswesen erlebt immer dann eine Renaissance, wenn die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Vermieters eingeschränkt wird.

Das Gespräch führte Ralf Schönball.

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