Immobilien : Baugeld wird teurer

Noch sind die Hypothekenkredite extrem günstig – aber der Trend weist nach oben. Was Bauherren und Immobilienkäufer jetzt beachten müssen.

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Haus am See. Die Konditionen für die Baufinanzierung könnten sich laut Bundesbank bald verschärfen. Foto: picture-alliance / dpa/zb
Haus am See. Die Konditionen für die Baufinanzierung könnten sich laut Bundesbank bald verschärfen.Foto: picture-alliance / dpa/zb

Baugeld ist billig, extrem billig sogar. Wer jetzt einen Kredit für den Kauf einer Eigentumswohnung oder den Bau eines Hauses aufnimmt, profitiert immer noch von historisch niedrigen Zinssätzen. Doch seit Dezember mehren sich die Anzeichen für einen Trendwechsel: Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind seitdem beharrlich gestiegen.

Bei der Interhyp etwa, Deutschlands größtem Vermittler privater Baugelder, verteuerten sich die Bestsätze für zehnjährige Baudarlehen (bei 60 Prozent Beleihung der Immobilie) binnen sechs Wochen von 2,25 auf 2,43 Prozent, also um acht Prozent. Bei fast allen anderen Anbietern zeigen die Zinstrends ebenfalls klar nach oben. Auch die aktuelle Umfrage der Bundesbank bei heimischen Geldinstituten deutet auf ein Ende der Niedrigzinsphase hin. Die Banken planten, „die Kreditstandards in der privaten Baufinanzierung deutlich zu verschärfen“, warnte die Bundesbank Ende Januar. Gleichzeitig nehme jedoch der Run auf Baugeld weiter zu, „da die Aussichten auf dem Wohnungsmarkt nach wie vor sehr optimistisch“ eingeschätzt würden.

Auch Zinsspezialist Max Herbst von der FMH Finanzberatung sieht „eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in zwei oder drei Jahren deutlich höher liegen als derzeit“. Allerdings bedeute dies nur, dass sich die Sätze wieder normalisierten. Dies belegt auch die Zinsentwicklung der vergangenen Jahre (siehe Grafik): Vor 20 Jahren mussten Immobilienkäufer noch acht bis zehn Prozent, vor zehn Jahren fünf bis sechs und 2011 noch 3,5 bis 4,5 Prozent hinblättern, wollten die sich feste Zinsen für zehn Jahre sichern. Im Dezember 2012 sackten die Sätze schließlich auf ein Tief nahe zwei Prozent zusammen.

Die Richtung der Bauzinsen geben deutsche Staatsanleihen und vor allem Pfandbriefe vor, über die sich die Hypothekenbanken refinanzieren. Hier sind die Signale klar: Lag die Rendite von Staatsanleihen mit zehn Jahren Laufzeit vor zwei Monaten noch bei 1,34 Prozent, so ist sie inzwischen auf 1,65 Prozent, zwischenzeitlich sogar auf 1,7 Prozent gestiegen. Pfandbriefe verzinsen sich mittlerweile mit 2,06 Prozent – das sind 20 Prozentpunkte mehr als noch zu Jahresbeginn. Üblicherweise geben die Banken diese Sätze mit 70 bis 100 Basispunkten, also 0,7 bis ein Prozent Aufschlag an ihre Hypothekenkunden weiter.

HÖHERE RENDITEN BEI STAATSANLEIHEN

Die Gründe für steigende Sätze liegen auf der Hand: Die Schuldenkrise hat sich entschärft, Investoren trauen sich wieder in Anleihen südeuropäischer Staaten und ziehen Gelder aus deutschen Anleihen ab, die zwar Sicherheit, aber zuletzt keinen Gewinn jenseits der Inflationsrate boten. Setzt sich diese Entwicklung fort, könnten die Renditen für deutsche Papiere weiter klettern – und im Gleichklang Baugeld teurer werden. In den USA, wo die Zinssätze ebenfalls steigen, befürchten Analysten – etwa die Bank of America – bereits einen Absturz der Anleihemärkte.

Grund zur Panik gebe es aber nicht, überstürzte Baugeld-Abschlüsse seien unsinnig, sagt Interhyp-Sprecher Christian Krause: „Für die erste Jahreshälfte erwarten wir erst einmal keine rasch steigenden Zinsen, sondern eher eine Seitwärtsbewegung mit Schwankungen.“ Krause warnt jedoch davor, auf fallende Sätze zu spekulieren: „Die Talsohle liegt hinter uns.“ Die Deutsche Bank rechnet ebenfalls nur mit „allmählich steigenden Zinssätzen“, rät Hypothekenkunden jedoch, sich die aktuell noch sehr tiefen Sätze möglichst langfristig zu sichern. Auch Herbst glaubt nicht an eine rasche Aufwärtsbewegung.

Auch wer erst in ein paar Jahren Baugeld oder eine Anschlussfinanzierung benötigt, kann sich vor einer Zinswende schützen – mit einem Forward-Darlehen. Will sich ein Kunde die Billigsätze beispielsweise drei Jahre lang sichern, zahlt er nach FMH-Berechnungen im Schnitt einen Zinsaufschlag von 0,75 Prozent auf die aktuellen Sätze. Er erhält dann im Februar 2016 den heute zugesagten Satz, unabhängig davon, wie sich die Zinsen tatsächlich entwickeln. Forward-Darlehen für 24 Monate kosten 0,47 Prozent mehr, für zwölf Monate sind es 0,15 Prozent.



BEI NIEDRIGEN ZINSEN VIEL TILGEN

Dass bei langen Zinsbindungen der Blick auf die Nachkommastellen entscheidend ist, zeigt eine einfache Rechnung. Wer 200 000 Euro für eine Immobilie benötigt, zahlt bei 2,5 Prozent Zinsen auf zehn Jahre (bei drei Prozent anfänglicher Tilgung), jeden Monat 917 Euro. Bei 2,8 Prozent Zinsen sind es bereits 967 Euro. Über die gesamte Laufzeit hinweg müsste der Kunde damit bei nur 0,3 Prozentpunkten höheren Zinsen knapp 5000 Euro mehr aufwenden. Bei einem Zins von 3,1 Prozent wären es bereits 9850 Euro mehr. Bei niedrigerer Tilgung wirken sich bereits kleine Zinsunterschiede noch gravierender aus: Wer anfangs nur mit einem Prozent tilgt, zahlt bei 2,5 Prozent pro Monat 583 Euro. Bei 3,1 Prozent sind es 683 Euro, unter dem Strich nach zehn Jahren knapp 11 300 Euro mehr.

Generell raten Zinsexperten aber dazu, die Zeiten sehr niedriger Zinsen und damit günstiger Finanzierungen für deutlich höhere Tilgungen zu nutzen. „Wer vor ein paar Jahren mit einem Prozent getilgt hat, sollte bei den aktuellen Tiefstzinsen mit vier oder fünf Prozent tilgen können“, rät Interhyp-Sprecher Krause. Im Schnitt tilgten die Kunden derzeit mit drei Prozent. Dies sei sinnvoll, denn damit könnten Wohnungskäufer oder Häuslebauer ihre Schulden erheblich schneller abzahlen. Ein Beispiel: wer 100 000 Euro Baugeld für 2,7 Prozent Zins aufnimmt und eine anfängliche Tilgung von 2,5 Prozent wählt, wäre – bei unverändertem Zins – nach 27 Jahren schuldenfrei. Entscheidet sich der Kreditnehmer dagegen für 3,5 Prozent Tilgung, dann hat er den Baukredit schon sechs Jahre früher abbezahlt.

Gerade in einer Phase steigender Zinsen, urteilen Baugeld-Experten, sei eine Kombination aus langfristiger Zinsbindung und hoher Tilgung besonders wichtig. Denn wer in fünf oder zehn Jahren seine Hypothek neu abschließen muss, könnte sonst in eine Phase deutlich höherer Zinsen geraten und müsste womöglich deutlich höhere monatliche Raten verkraften. Ist jedoch bereits ein guter Teil der Schulden getilgt, überfordern auch steigende Zinsen den Schuldner nicht.

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