Immobilien : ... und das Häuschen für die Kinder

Wer ein Erbe antritt, handelt sich schnell auch eine Menge Ärger ein: mit Behörden, unbekannten Verwandten und dem Fiskus – dabei könnte der Erblasser vieles im Vorhinein klären

Rita Gudermann

„Eine Immobilie zu erben bedeutet jede Menge Ärger und Lauferei!“ sagt Kerstin Baier. Das hatte sie nicht erwartet, als ihr Vater mit 90 Jahren starb und ihr sein Haus in Hessen vermachte. Der Vater hatte seine Tochter bereits vor zehn Jahren in einem notariellen Testament zur Alleinerbin erklärt. Der alte Mann hatte sogar selbst noch einen Makler mit dem Verkauf des Hauses beauftragt und war zu seiner Tochter nach Berlin gezogen. Nach einem Jahr war ein Käufer gefunden, und der Vater starb, kaum dass der Vertrag unterschrieben war. Doch dann folgten die Überraschungen: Vom Notar erfuhr die Tochter, dass sie bereits beim Tod der Mutter vor 35 Jahren zur Miterbin des mütterlichen Vermögens geworden war. Dessen Ausmaß war heute nicht mehr zu ermitteln – ein Fehler der Behörden. Und es meldete sich ein Sohn aus erster Ehe, der Ansprüche stellte.

Wer eine Immobilie erbt, muss nicht nur den Tod eines nahen Angehörigen bewältigen, sondern sich oft auch mit Behörden und Miterben herumschlagen. Denn es geht meist um viel Geld. Manch einer stellt sich auch die Frage, ob er die Erbschaft überhaupt antreten soll. Denn vererbt wird nicht nur die Immobilie, sondern auch die gegebenenfalls noch darauf lastenden Schulden und Verpflichtungen. Auch bestehende Wohnrechte oder Mietverträge gehen auf den Erben über. Außerdem fallen nicht selten hohe Steuerzahlungen an.

Im Fall Baier beantragte der Notar kurz nach dem Tod des alten Herrn beim Amtsgericht in Hessen die Eröffnung des Testaments. Sechs Wochen später und nach mehrmaligem Nachfragen kam die Antwort: Wegen des Umzugs des Vaters nach Berlin sei das Gericht nicht zuständig. Erst ein Vierteljahr später hielt die Tochter die amtliche Bestätigung der Testamentseröffnung in den Händen. Der Kaufvertrag für die Wohnung war zu diesem Zeitpunkt bereits drei Monate alt. Der Käufer hatte den Kreditvertrag längst unterschrieben. Doch bevor das Testament nicht eröffnet war, zahlte die Bank den zugesagten Kredit zur Zahlung des Kaufpreises nicht aus – und verlangte in dieser Zwischenzeit Bereitstellungszinsen. Die Erbin musste in dieser Zeit auf die Zinsen verzichten.

Mit Hilfe von Notar und Steuerberater gelang es Kerstin Baier immerhin, die Erbschaft steuerlich günstig zu gestalten und Freibeträge geltend zu machen. Die Bewertung von Immobilien richtet sich derzeit häufig nach den zum 1.Januar 1996 festgelegten Bodenrichtwerten. Während Bargeld zu 100 Prozent versteuert werden muss, sind es bei Immobilien durch diese Bewertung oft nur 50 bis 80 Prozent des Verkaufswertes. Nur nicht in der Hauptstadt: „Denn in Berlin ist die Festsetzung auf das Jahr 1996 problematisch, hier sanken die Immobilienpreise zwischen 1996 und 2004 um rund 40 Prozent. Bei zahlreichen Grundstücken ist der Ansatz viel zu hoch“, so Sabine Ehlers, Wirtschaftsprüferin bei Verhülsdonk&Partner.

Bei vermieteten Immobilien dagegen ermittelt sich der Ertragswert aus den Mieteinnahmen der letzten drei Jahre. In diesen Fällen hat ein Berliner Erbe Glück: Hier liegt der Wert oft etwa 50 Prozent unter dem Verkehrswert des bebauten Grundstücks. Außerdem kann ein Erbe eine willkürlich erscheinende Festsetzung anfechten, indem er das Gutachten eines öffentlich bestellten Gutachters beibringt. „Allerdings hat ein solches Gutachten nicht immer Beweischarakter“, sagt Ehlers. Das Finanzamt könne es anerkennen, müsse es aber nicht. Problematisch sei es außerdem, wenn in der Lage, wo sich das geerbte Grundstück befindet, wenig andere vergleichbare Objekte verkauft wurden und daher die Bewertungsmaßstäbe für Gutachter fehlen. Deshalb enden derzeit viele Streitigkeiten mit dem Finanzamt vor Gericht.

Überraschend kam für Kerstin Baier, dass ein Sohn aus erster Ehe sein Pflichtteil geltend machte – und zwar für das gesamte väterliche Vermögen. Denn in dieses war auch das Hab und Gut seiner früh verstorbenen zweiten Ehefrau eingeflossen. Daher musste Kerstin Baier 25 Prozent der Erbmasse an einen ihr zuvor völlig unbekannten Halbbruder auszahlen.

So kann sich auch das beliebte „Berliner Testament“ als steuerlich tückisch erweisen. Hier legen die Eheleute fest, dass nach dem Tod von einem der zwei Partner der andere das Erbe antritt. Die Kinder bekommen ihren Anteil erst beim Tod des zweiten Elternteils. Der Nachteil: Das Erbe wird dadurch zwei Mal besteuert. Teilen die Eltern dagegen zu Lebzeiten ihr Vermögen unter sichund schenken oder vererben es dann an die Erben in mehreren Teilen, kann jedes Kind alle zehn Jahre 410000 Euro steuerfrei erben.

Doch was geschieht, wenn die Erben unterschiedliche Auffassungen darüber haben, was mit der unter ihnen aufgeteilten Immobilie geschehen soll, zu welchem Preis vermietet oder verkauft werden kann? „Potenzielle Konflikte kann man durch intelligente Teilungsanordnungen, durch Vermächtnisse und Testamentsvollstreckungen minimieren“, sagt der Berliner Rechtsanwalt und Notar Alexander Schröter.

Es gibt auch Tricks, die die Steuerlast beschränken. Etwa das Nießbrauch-Modell. Dabei vererben die Eltern oder andere nahe Verwandte die Immobilie zu Lebzeiten, lassen sich aber ein Wohnrecht und ein Recht auf die Mieteinnahmen zusichern. Eine größere Erbschaft kann so in mehreren Teilen in zehnjährigen Abständen steuerfrei vererbt werden.

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