Immobilien: 2,1 Millionen Euro für eine Wohnung in Mitte

In Mitte, am Potsdamer Platz, werden die teuersten Wohnungen in der Stadt verkauft. Der Spitzenpreis lag in den ersten drei Quartalen dieses Jahres bei 2,1 Millionen Euro. Dafür erhält der Käufer eine Immobilie an der ersten Adresse der Stadt, mit Blick über Berlin, und einer exklusiven Austattung. Auch der Durchschnittspreis liegt in Mitte mit rund 98000 Euro relativ hoch. Für richtig wenig Geld sind dagegen Wohnungen in Neukölln zu haben: Im Durchschnitt bezahlten die Erwerber rund 66000 Euro pro Objekt. Der billigste Anteil an einer Immobilie wechselte sogar für 2500 Euro den Eigentümer. Damit liegt der Bezirk am unteren Ende der Preisskala.

Jahrelang kannten die Preise für Berliner Grundeigentum nur eine Richtung: abwärts. Ein Ende der Talfahrt scheint nun in Sicht. In den ersten drei Quartalen dieses Jahres lag die Zahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser um fünf Prozent über der im Vorjahreszeitraum. Der Umsatz stieg sogar noch stärker, um 16 Prozent. Da der Umsatz schneller steigt als die Zahl der verkauften Immobilien, liegt der Schluss nahe, dass die Preise steigen. Ist die Wende am Markt also schon da?

Beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist man davon noch nicht überzeugt. Dafür sei der Anstieg im Bereich der Privatimmobilien noch zu gering. Außerdem könne man nicht von einer einheitlichen Entwicklung am Markt sprechen. Im Gegenteil, in einigen Lagen gehe es weiter abwärts, in anderen dafür aufwärts. Besonders bemerkenswert: Zu den Gewinnern zählen Lagen im Osten der Stadt, die bisher vor allem für ihre Plattenbauten bekannt waren.

Die kleine Sonderkonjunktur im Bezirk Pankow ist laut Sandner zum Teil auch an dem großen Interesse der Erwerber an dem früheren „Botschaftsviertel“der „Hauptstadt der DDR“ zurückzuführen. Rund um den Majakowskiring wurden Immobilien veräußert und dabei unerwartet hohe Preise erzielt. Dies hatte auch die frühere Oberfinanzdirektion Berlin gemeldet, die inzwischen in die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben aufgegangen ist. Der Bezirk Pankow war auch für viele Bundesbedienstete, die in den vergangenen Jahren ihren Wohnsitz nach Berlin verlegt hatten, begehrt.

Die geringen Preise für Wohnungen in Neukölln erklären sich so: Einige Teile des Bezirks gelten als problematisch, weil die Kaufkraft dort gering ist. Auch die Zahl der Empfänger von Arbeitslosengeld ist hier überdurchschnittlich hoch. Daher ist das Risiko von Mietausfällen größer als in anderen Lagen der Stadt.

Ordentliche Umsätze mit günstigem Bauland gab es laut Gutachterausschuss während der ersten drei Quartale dieses Jahres in den Bezirken Marzahn- Hellersdorf sowie Treptow-Köpenick. Dort koste der Quadratmeter Bauland für die Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäuser rund 100 Euro je Quadratmeter. „Und weil die Nachfrage nach bezahlbaren Eigenheimen dort gut ist, wird auch gebaut“, sagt Thomas Sandner, Geschäfststellenleiter des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin.

Die rege Nachfrage sei darauf zurückzuführen, dass die Berliner in vielen Lagen der Stadt ihrem Kiez auch bei einem Umzug in eine größere oder kleinere Wohnung treu blieben. Dies gelte eben auch für die Bezirke im Nordosten der Hauptstadt. Dort sei zudem die Kaufkraft überdurchschnittlich hoch.

Und noch ein Punkt ist wichtig, die Baulandpreise sind dort drei- bis viermal günstiger als in klassischen Eigenheimsiedlungen im Westen der Stadt. In Lichterfelde-West seien pro Quadratmeter Bauland 300 bis 400 Euro fällig. „Deshalb gibt es dort auch weniger Kaufinteressenten“, sagt Gutachter Sandner. Deshalb werden in diesen Lagen größtenteils Stadtvillen errichtet, mit vier und mehr Eigentumswohnungen. Durch den Verkauf der Objekte rechne sich der Erwerb des Baulandes für Bauträger dann doch.

Obwohl Bauland in vielen Bezirken im Ostteil der Stadt günstig zu haben ist, haben Eigentumswohnungen in Pankow jenen im so begehrten Südwesten der Stadt offenkundig den Rang abgelaufen. Dafür sprechen zumindest die Durchschnittspreise im dritten Quartal dieses Jahres: Im Bezirk Pankow zahlten die Erwerber im Schnitt rund 146000 Euro. Das sind deutlich mehr als in Steglitz-Zehlendorf, wo das Berliner Bürgertum traditionell seinen Wohnsitz wählte. Dort wurden Eigentumswohnungen im Durchschnitt für 129000 Euro verkauft.

Allerdings handelt es sich dabei um die Durchschnittspreise. Ein Blick auf die obersten Werte zeigt deutlich, dass die höchsten Beträge immer noch für Eigentumswohnungen im Südwesten der Hauptstadt bezahlt werden: Für 1,37 Millionen Euro wechselte das teuerste Objekt den Besitzer.

Wie stark sich der Markt für Wohnimmobilien in den ersten drei Quartalen dieses Jahres verändert hat, zeigt auch die Verteilung der Umsätze bei den bebauten Grundstücken: Das Geschehen wurde eindeutig durch den Handel mit Wohn- und Geschäftshäusern bestimmt, dessen Anteil 63 Prozent beitrug, deutlich mehr als im Vorjahreszeitraum (53 Prozent). Gemessen an diesem Boom, wuchs das Geschäft mit Ein- und Zweifamilienhäusern kaum. Knapp 1800 Immobilien wechselten in dem Zeitraum den Eigentümer, etwa fünf Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.