Immobilien: 34 Quadratmeter Wedding für 2000 Euro

Überraschendes berichtet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für Berlin im Gespräch mit dem Tagesspiegel: Ein großer Teil der Eigenheime werden im Ostteil der Stadt gebaut und verkauft – und ein Schwerpunkt der Entwicklung liegt am Rande der Plattenbauviertel Marzahn sowie Hellersdorf. Dort, in Mahlsdorf und Kaulsdorf wird Bauland für gut 100 Euro je Quadratmeter gehandelt und ein Drittel aller Ein- und Zweifamilienhäuser der Stadt errichtet.

Trotz dieses kleinen Aufschwungs Ost-Berlin gibt es erneut schlechte Nachrichten von den Bodenpreis-Experten: Die Preise fallen, ein Ende der Immobilienkrise ist nicht in Sicht – obwohl in ausgewählten besseren Lagen in Einzelfällen etwas mehr bezahlt wurde als 2003. Dennoch spricht niemand von einer Wende am Markt und steigenden Preisen. Dafür werde zu wenig gehandelt. Dies gelte für das Geschäft mit Eigenheimen und Wohnungen, wo Bauträger die meisten Umsätze machen. Doch an den Neubau von Mehrfamilienhäusern traut sich niemand heran – allenfalls vermietete Altbauten „zu Aldi-Preisen“ seien gefragt. Und Eigentumswohnungen finden in schlechten Lagen überhaupt keine Käufer mehr, nicht einmal mehr für 5000 Euro – pro Wohnung und nicht Quadratmeter.

„Der Berliner Immobilienmarkt ist nach wie vor in Ost und West geteilt“, sagt Thomas Sander, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Im Ostteil der Stadt würden die meisten Baugrundstücke und Häuser verkauft – dafür jedoch zu weitaus billigeren Preisen als im Westen. So seien für Bauland im Osten zwischen 80 und 220 Euro je Quadratmeter aufzubringen, während im Westen der Quadratmeter mindestens 150 Euro koste, im Durchschnitt 170 Euro – und in hervorragenden Lagen sogar bis zu 880 Euro je Quadratmeter bezahlt wurden.

In der Gunst der Immobilienkäufer stehen Bauland für Eigenheime sowie Ein- und Zweifamilienhäuser deutlich an erster Stelle. In diesem Segment des Marktes, der traditionell von privaten Käufer geprägt wird, wurden zwei Drittel aller Genehmigungen des gesamten Berliner Wohnungsbaus erteilt. Diese Zahl zeigt: Die klassischen Bauträger, die Mehrfamilienhäuser errichten und die darin gelegenen Wohnungen anschließend vermieten oder verkaufen, haben sich nahezu geschlossen aus dem Markt verabschiedet.

Im Westteil der Stadt liegt ein Schwerpunkt der Umsätze in Steglitz-Zehlendorf sowie im Norden der Stadt, in Reinickendorf. In beiden Bezirken wurden jeweils rund 140 Einfamilienhäuser verkauft, ähnlich viele wie im östlichen Treptow-Köpenick. Für ein Eigenheim in Berlin müssen Käufer im Schnitt 230000 Euro aufbringen. Doch der geteilte Markt wird auch bei den Preisen deutlich: Im Westberliner Steglitz-Zehlendorf werden Eigenheime im Durchschnitt für 355000 Euro gehandelt, im östlichen Treptow-Köpenick für 155000 Euro.

Die Zurückhaltung der Investoren beim Bau von Mehrfamilienhäusern verwundert nicht: Der Markt ist zusammengebrochen. So melden die Gutachter, dass im Wedding die billigste Wohnung Berlins für 2000 Euro den Eigentümer wechselte – eine Einzimmerwohnung mit 34 Quadratmetern. Ein solcher Dumpingpreis ist keine Ausnahme: Auch in Steglitz-Zehlendorf wurde ein Geschäft notariell beurkundet, bei dem eine Eigentumswohnung für 3142 Euro verkauft wurde. Dabei handelt es sich wohlgemerkt nicht um den rechnerischen Preis eines einzelnen Objektes aus einem der größeren Immobilienpakete, die zwischen großen Investoren gehandelt wurden. Und auch die Ergebnisse der Deutschen Grundstücksauktionen aus der vergangenen Woche zeigen: In Neukölln fanden Wohnungen für 5500 bis 8000 Euro keine Käufer. Auch mit Eigentumswohnungen sind von Ausnahmen abgesehen keine Geschäfte mehr zu machen.

„Das Angebot von Eigentumswohnungen übertrifft bei weitem die Nachfrage“, sagt Gutachter Ulrich Springer. Das eröffne Kaufinteressenten einen großen Verhandlungsspielraum. Dagegen hätten „Umwandler“ kein leichtes Spiel. Dabei handelt es sich um Käufer von billigen Wohnhäusern, die die Immobilie dann aufteilen und die einzelnen Wohnung an Mieter oder Dritte weiterverkaufen.

Und weil der Verkauf von Eigentumswohnungen schwierig geworden ist und auch der Neubau von Mehrfamilienhäusern zum Erliegen gekommen ist, wird auch kaum noch Bauland verkauft, das für diesen Zweck ausgewiesen wurde. Sofern Käufer überhaupt zugreifen, verlangen sie drastische Rabatte auf den Bodenwert laut Gutachterausschuss. „Sie wollen die Summe aller Zinsen, die für das eingesetzte Kapital in den ersten fünf Jahren nach dem Verkauf anfallen würden, vom Grundstückswert abziehen und nur diesen geringeren Preis zahlen“, sagt Springer. Der Grund: In den kommenden Jahren rechnet fast kein Experte mit deutlich steigenden Wohnungsmieten. Und mit den heute üblichen Mieten kann man in Berlin kein Mietshaus zu wirtschaftlichen Kosten errichten. Die Folge: Wer überhaupt Grundstücke kauft, will zumindest das Risiko in den kommenden fünf Jahren nicht mit eigenem Geld bezahlen.

„In keinem Bereich des Marktes ziehen die Preise an“, sagt Hans Peter Plettner, „wer etwas anderes behauptet, der lügt.“ Der geschäftsführende Gesellschafter der Deutschen Grundstücksauktionen hat in der vergangenen Woche Immobilien versteigert und meldet: „Die Preise liegen nach wie vor auf einem ganz niedrigen Niveau.“ Immerhin: Die Nachfrage von Schnäppchenjägern nach einer „Berliner Aldi-Immobilie“ sei gestiegen.

Nahezu aussichtslos ist die Lage der Eigentümer von Häusern in mittleren und schlechten Lagen, wenn sie ihre Immobilien losschlagen müssen: Viele Eigentumswohnungen in Wedding fanden nicht einmal bei den Deutschen Grundstücksauktionen einen Erwerber. Dabei trifft das Auktionshaus unter den eingehenden Angeboten eine Auswahl und verlangt ein unterstes Preislimit, das der Realität am kriselnden Immobilienmarkt Rechnung trägt. Sogar im Stadtteil Tiergarten konnten Eigentumswohnungen nur für wenig Geld verkauft werden: 75 Quadratmeter für 18000 Euro.

Auch gibt es immer noch Nachfrage nach exklusiven Immobilien. Die teuerste Eigentumswohnung Berlins wurde 2004 am Potsdamer Platz verkauft: Drei Millionen Euro zahlte der Erwerber für 342 Quadratmeter – das teuerste Einfamilienhaus im Grunewald war billiger: 2,1 Millionen Euro.