Immobilien: Abrechnung mit Betriebsgeheimnis

WAS STEHT INS HAUS?

Mein Mietvertrag sieht vor, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Welche Kosten gemeint sind, bleibt offen. Auf die Betriebskosten zahle ich seit Jahren eine monatliche Vorauszahlung, über die der Vermieter jährlich abrechnet. In die Abrechnung stellt der Vermieter folgende Kosten ein: Heizung und Warmwasser, Gemeinschaftsstrom, Müllabfuhr, Grundsteuer, Schornsteinfeger, Heizungswartung, Gartenpflege und Kabelfernsehen. Aufgrund einer fehlerhaften Angabe des Vermieters wurde zudem die Grundsteuer zu hoch berechnet. Welche Rechte habe ich als Mieter?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Was Betriebskosten sind, ergibt sich entweder aus der sogenannten Zweiten Berechnungsverordnung oder aus der Betriebskostenverordnung. Die Regelungen sind weitgehend identisch. Um den Mieter zu verpflichten, neben der Grundmiete auch gesonderte Betriebskosten zu bezahlen, müssen diese im Mietvertrag genau festgelegt sein. Dies geschieht dadurch, dass die Betriebskosten entweder im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden oder dass im Mietvertrag auf die oben genannten Verordnungen Bezug genommen wird, was am häufigsten gemacht wird. Im letzteren Fall gelten alle in der jeweiligen Verordnung genannten Betriebskosten als vereinbart. Hat der Vermieter allerdings diesen Hinweis versäumt und auch keine konkreten Kosten im Mietvertrag aufgeführt, dann fehlt es an einer wirksamen Rechtsgrundlage für die Abrechnung von Betriebskosten, weil für den Mieter unklar bleibt, welche Kosten gemeint sind. Der Vermieter darf zudem nur Betriebskosten umlegen, wenn sie dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz entsprechen. Überteuerte Betriebskosten sind somit auf die übliche Höhe zu kürzen. Daher darf der Vermieter die Grundsteuer, auch wenn sie als Betriebskostenart vereinbart ist, nur in der Höhe auf die Mieter abwälzen, wie sie bei ordnungsgemäßer Angabe der erforderlichen Daten gegenüber dem Finanzamt angefallen wäre.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Für die wirksame Umlage von Betriebskosten reicht es nicht aus, dass Sie die Betriebskostenabrechnung unbeanstandet gelassen und die Vorauszahlungen oder gar einen errechneten Nachzahlungsbetrag bezahlt haben. Darin liegt noch kein Anerkenntnis. Wenn der Mieter eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung begleicht, dann in der Regel deshalb, weil er glaubt, dazu verpflichtet zu sein. Allein mit der Zahlung gibt der Mieter nicht zu erkennen, dass er die in der Abrechnung aufgelisteten Kosten als Betriebskosten anerkennen will. Daher können Sie die geleisteten Zahlungen auch von Ihrem Vermieter zurückfordern. Diese Rechtslage gilt übrigens auch umgekehrt. Rechnet der Vermieter längere Zeit nicht ab, obwohl das im Mietvertrag vereinbart ist, verliert auch er dadurch nicht das Recht, künftig eine Abrechnung zu erstellen.