Immobilien : Aktie oder Immobilie? Sowohl als auch!

CORNELIA HEER

Seitdem die Renditen von Immobilien hierzulande im internationalen Vergleich gefallen sind, zieht es Anleger verstärkt aufandere Märkte.Die USA gelten dabei als besonders interessant.Dort sind derzeit aber weniger einzelne Immobilien gefragt als ein besonderes Produkt: sogenannte Reits (Real Estate Investment Trusts).Dabei handelt es sich um Immobilienfonds, die zum Teil an der Börse notiert sind.In den vergangenen 20 Jahren erzielten die rund 200 an den US-Börsen gehandelten Reits mit 16 Prozent eine ähnlich hohe jährliche Rendite wie der "S&P 500", der US-amerikanische Dax.

Wie Aktien, Beteiligungen an Unternehmen, bescheren Reits den Anlegern Ausschüttungen, diese sind aber deutlich höher.Dadurch weisen Reits in der Regel geringere Kursschwankungen aus als andere Aktientitel.Durch die Ausschüttung von 95 Prozent der Fondserträge als Dividende an die Anleger bekommen die US-Immobiliengesellschaften einen steuerlichen Sonderstatus: So qualifiziert sich die Gesellschaft als Reits.Das hat die Folge, daß die Körperschaftsteuer des Unternehmens entfällt.

Viele Experten - darunter auch die Analysten der Deutsche Bank-Gruppe - gehen davon aus, daß Reits nach wie vor gute Entwicklungschancen bieten.Eine anhaltend starke Wirtschaft in den Vereinigten Staaten schafft neue Arbeitsplätze, und wer neue Mitarbeiter einstellt braucht Büros oder Gewerbeflächen.Deshalb bleibe die Nachfrage nach Immobilien stabil, und das verspricht Immobilienunternehmen gute Geschäfte.Davon sind auch die institutionellen Anleger überzeugt: Pensionfonds in den USA investieren das Kapital ihrer Anleger in letzter Zeit verstärkt in Reits.

Allerdings entwickelt sich der US-Immobilienmarkt aufgrund seiner Größe und Vielfalt nicht einheitlich.Es ist keine Seltenheit, daß die Immobilienpreise im Osten der Vereinigten Staaten stagnieren und gleichzeitig im Westen steigen.Die Beteiligung an einer regional spezialisierten Gesellschaft birgt Risiken.Dasselbe gilt für die Beteiligung an einer einzelnen Immobiliengesellschaft, auch wenn sie überregional tätig ist.Problematisch ist schließlich auch die Investition in spezialisierte Immobilienunternehmen.Wer nur Shopping-Center oder nur Büros baut und verwaltet, tut sich mit den für alle Immobilienmärkte typischen Zyklen schwerer: Ist der ausgewählte Markt rückläufig, fällt auch der Wert des Unternehmens.Deshalb empfiehlt sich Anlegern ein gut gestreutes Portfolio aus mehreren Reits.

Eine Beteiligung an einem solchen breit gestreuten Reits-Portfolio erwirbt der Anleger mit einem Investmentfonds, wie ihn die Deutsche Grundbesitz Management aufgelegt hat.Die hundertprozentige Tochter der Deutschen Bank nennt ihren Reits-Fonds Primus.Im Unterschied zu anderen am Markt angebotenen US-Reits-Fonds ist Primus aber ein geschlossener Fonds.Diese Konstruktion beschert dem Kapitalanleger steuerliche Vorteile.Als Personengesellschaft (KG) kann er sich die US-amerikanische, fünfzehnprozentige Quellensteuer auf Kapitalerträge hierzulande als Freibetrag anrechnen lassen.Dadurch erzielt er nach Steuern eine höhere Rendite.Die Deutsche-Bank-Manager stellen für das erste volle Geschäftsjahr eine Nettorendite von 9 bis 11 Prozent in Aussicht.Ein Teil davon ist Ausschüttung, ein anderer Teil Wertsteigerung.Ohne die Anrechenbarkeit der US-Quellensteuer fiele die Rendite um rund einen Prozentpunkt geringer aus.

Die Auswahl der 25 bis 40 Reits im Fondsportfolio von Primus treffen Experten der Deutschen Grundbesitz in New York.Ein vor Ort tätiges Management des Portfolios ist angesichts der schwer überschaubaren US-Immobilienmärkte wohl unerläßlich.Deshalb liegt die Verantwortung für das Management nahezu aller in Deutschland zum Vertrieb zugelassenen Reit-Fonds bei Managern in den USA.

Obwohl das neue Beteiligungsangebot als geschlossener Fonds konzipiert wurde, bietet es Anlegern die gleiche "Fungibilität" wie ein offener Fonds.Die Anteile kann der Käufer täglich an die Deutsche Bank-Gruppe verkaufen.Für seine Beteiligung bekommt er den aktuellen Wert ausgezahlt.Da die einzelnen Reit-Gesellschaften an der Börse notiert sind, kann der Wert des Portfolios präzise durch die Addition der Börsenkurse der einzelnen Reit-Gesellschaften abgeleitet werden.Der Anleger bekommt dann die seiner Beteiligung entsprechenden Summe.Bei der Rückgabe fällt eine Gebühr in Höhe von einem Prozent des Wertes an.Auch beim Kauf des Anteils sind Gebühren fällig: ein vierprozentiger Ausgabeaufschlag.Außerdem sind jährlich 2 Prozent für die Verwaltung aufzubringen.Liegt die Rendite des Fonds über dem Index des Reit-Marktes, also höher als der Durchschnitt aller im Index notierten Reits, dann bekommen die Fondsmanager außerdem eine Erfolgsprämie.Diese schmälert die Rendite der Anleger.

Mit der Plazierung ihres neuen Fonds startete die Deutsche Bank-Gruppe am 25.Mai.Anleger können sich an jedem dritten Freitag eines Monat an dem Fonds beteiligen.Der Fonds wird am 31.Dezember 1998 geschlossen.Anteile können Interessenten bei allen Filialen der Deutschen Bank ordern.Die Mindesteinlage für deutsche Privatanleger beträgt rund 38 000 DM.Das neue Produkt scheint bei den Anlegern gut anzukommen.Innerhalb der ersten drei Zeichnungswochen wurden Anteile im Gesamtwert von umgerechnet 195 Mill.DM plaziert.Bis zum Jahresende rechnet die Deutsche Grundbesitz mit einem Volumen von umgerechnet mehr als 450 Mill.DM.

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