Immobilien : Alle Wege führen zur Immobilie

CORNELIA HEER

Beim Kauf eines Eigenheims stellen sich die wenigsten die Frage, ob dies eine wirtschaftlich sinnvolle Geldanlage ist.Immobilien gelten als inflationssichere Alterssicherung.Auch "Besserverdienende" berechnen selten mit spitzem Bleistift die "Rendite" des zur Weitervermietung erworbenen Wohneigentums - sie wollen weniger Steuern zahlen und Immobilien bescheren die erforderlichen Abschreibungen.Diese Zeiten neigen sich ihrem Ende zu, Alternativen gibt es aber schon: Immobilienaktien.

Bislang ist die Steueroptimierung beim Kauf geschlossener Immobilienfonds am höchsten, weil den Anlegern hohe Verlustzuweisungen "gutgeschrieben" werden.Diese "Sonder-Afa" senkte der Gesetzgeber aber, und kaum jemand zweifelt daran, daß nach der Wahl alle Abschreibungsmodelle zur Debatte stehen - wer auch immer die Regierung stellt.Wenn aber die Steuervorteile fallen, dann dürften nicht nur geschlossene Fonds an Reiz verlieren, sondern auch Häuser und Wohnungen als Kapitalanlage - zumal Politiker jeglicher Couleur eine Verlängerung der Spekulationsfrist planen: Gewinne beim Weiterverkauf von Häusern oder Wohnungen innerhalb von fünf Jahren wären dann zu versteuern.

Als Alternativen für Kapitalanleger bleiben dann die offenen Immobilienfonds.Sie erfreuen sich seit Jahren vor allem unter sicherheitsbewußten Anlegern großer Beliebtheit, weil sie dem Kreditgesetz unterliegen und durch einen Anteil von rund 50 Prozent Immobilien im Portofolio krisensicher scheinen.Anlegern bieten offene Immobilienfonds auch Steuervorteile, wenn auch in geringerem Maße.Diese Sicherheit der offenen Immobilienfonds hat aber ihren Preis: mäßige Renditen.Zwar wurde auf einen Zeitraum von zehn Jahren gerechnet das eingesetzte Geld von Fonds durchschnittlich mit jährlich 6,7 Prozent "verzinst", 1997 betrug der Zins aber nur 4,4 Prozent.Daran ist nicht nur die Immobilienrezession schuld, sondern auch die niedrigen Kapitalmarktzinsen: Auch offene Immobilienfonds investieren in festverzinsliche Anleihen, viele fast die Hälfte des Geldes ihrer Anleger.

Als weitere Alternative gibt es die Immobilien-Aktie.Dabei handelt es sich um ein an der Börse notiertes Wertpapier von einem Unternehmen, das seine Erträge zum überwiegenden Teil durch Vermietung und Verpachtung, Immobilienhandel, Projektentwicklung sowie Facility Management erwirtschaftet.Bemerkenswert dabei ist, daß sie im Gegensatz zu den offenen Fonds auch im schwierigen Immobilienjahr 1997 gute Erträge erzielten, wie das Stuttgarter Bankhaus Ellwanger & Geiger berichtet.Das Geldhaus berechnet seit 1995 den "E & G-Dimax", der - ähnlich wie der Dax für die wichtigsten Börsenwerte - die durchschnittliche Wertentwicklung von Immobilienpapieren angibt.Und die 49 Immobilien-Aktien des E & G-Dimax legten 1997 um mehr als 20 Prozent zu.

Daß diese "Spezialaktien" so gut abschnitten, liegt nicht nur an der Ertragslage der Unternehmen.Die Papiere dürften, wie der Deutsche Aktien Index (Dax) überhaupt, von der Börseneuphorie profitiert haben -1997 verbuchte der Dax eine Wertsteigerung von rund 47 Prozent.So belegt auch das 97iger Dimax-Ergebnis, daß börsennotierte Aktiengesellschaften - anders als die Anteilscheine offener Immobilienfons - nicht nur anhand des Substanzwertes der AG bewertet werden.Das ist Wasser auf die Mühlen der Kritiker von Immobilien-Aktien.Der Chef des offenen Immobilienfondsgesellschaft Degi, Klaus Hohmann, nennt die Kombination aus Aktie und Immobilie sogar einen Etikettenschwindel.Hohmann verweist auf die Risiken der Aktie, den Wertverlust.Das aber betrifft alle Aktien.

Zu beachten ist aber beim Erwerb einer Immobilien-Aktie, daß bei vielen dieser Titel die Börsenumsätze zu wünschen übrig lassen.Die Gesellschaften sind oft sehr klein oder ihr Kapital befindet sich in der Hand von einigen wenigen Großaktionären.Wer also auf Immobilien-Aktien setzen möchte, sollte vorsichtshalber Kauf- und Verkaufaufträge strikt limitieren: also angeben, zu welchem Kursstand er höchstens bereit ist, das Papier zu kaufen oder zu verkaufen.Zu den interessantesten Immobilien-Titeln gehört derzeit wohl die WCM-Aktie.Sie hat gute Chancen, in den 70 Titel umfassenden M-DAX aufgenommen zu werden.Zudem gab die WCM Beteiligungs- und Grundbesitz-AG Hamburg kürzlich bekannt, daß sie ihr Ergebnis im laufenden Geschäftsjahr gegenüber dem Vorjahr deutlich steigern werde: von 207 auf 350 Mill.DM.Potential dürften auch die IVG-Aktien bieten; deren Vorstand meldete eine Fortsetzung der positiven Geschäftsergebnisse.

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