Immobilien: Alles nur eine Frage des Preises

Senkt Einnahmen: Verkauf unter Zeitdruck und mit Mieterschutz / Anhörung: Verkauf landeseigener WohnungenVON RALF SCHÖNBALL Berlin steckt in einem Dilemma.Um die leeren Haushaltskassen zu füllen, muß das Land Eigentum verkaufen.Um dafür aber einen guten Preis zu bekommen, muß der Verkauf gut vorbereitet sein - weiß doch jeder Käufer den "Verwertungsdruck" eines Verkäufers zum eigenen Vorteil umzumünzen.Dies gilt auch für die Wohnungsbaugesellschaften Berlins.Mit der Degewo steht die erste von ihnen kurz vor der Privatisierung.Weitere könnten folgen.Welche Konsequenzen das nach sich zieht, hinterfragtedie Fraktion Bündnis90 / Die Grünen bei einer Anhörung im Abgeordnetenhaus. "Je mehr der Senat drängt, desto schneller fällt der Preis", sagt Ludwig Burkardt, Vorstand des Verbands Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU).Nicht nur das Tempo der Privatisierung, sondern auch die Auflagen an den Käufer minderten die erwarteten Einnahmen: Wenn beim Verkauf für die Mieter günstige Konditionen vertraglich festgeschrieben werden etwa.Im Klartext: Will der Senat möglichst hohe Erlöse erzielen, muß er die besten Wohnungen seiner Gesellschaften möglichst unbewohnt zu Markte tragen - und bei vermieteten Immobilien muß Berlin die gemeinnützigen und sozialen Ziele preisgeben. Die Ursache liegt auf der Hand: Wer Kapital investiert, verlangt eine Rendite und beim Wohnungskauf hängt sie von der höhe der Miete ab.Da sich von der Miete auch der Kaufpreis ableitet, zahl ein Investor nur dann einen hohen Preis, wenn die Miete hoch ist oder hohe Steigerungspotentiale aufweist.Wohnungsbaugesellschaften waren von diesem ökonomischen Grundsatz auch vor der Privatisierungsdebatte nicht ganz ausgenommen: "Bisher sah unsere Satzung die Ausschüttung einer Dividende von vier Prozent vor", sagt Thies-Martin Brandt.Er ist Chef der Degewo, jener Wohnungsbaugesellschaft, die der Senat als erste versilbern will.Die Degewo habe an Berlin bisher rund 10 Mill.DM im Jahr nach Steuern ausgeschüttet.Über den Wert der 35 000 Wohnungen im Bestand der Degewo verrät diese Summe allerdings nicht viel.Ein privater Käufer würde die Wohnungen anders, gewinnverheißender bewirtschaften.Deshalb erstellen nun zwei Banken - unabhängig voneinander - Gutachten über den Wert der Degewo. Laut Geschäftsführer Brandt stieg im Vorfeld der Privatisierung die Produktivität seiner Gesellschaft bereits.Rund 120 Stellen habe er ohne Kündigung über das altersbedingte Ausscheiden eingespart.Auch eine ganze Reihe von Neubauten gemeinnütziger Einrichtungen wie Kitas habe seine Gesellschaft durchgeführt.Ob in der Übernahme solcher Aufgaben weiteres Potential liegt, ist aus Sicht von Brandt ungewiß: "Auch die Bezirke wollen bauen, und bei der Kapitalbeschaffung bekommen wir Zinsen angeboten, die einen halben Prozentpunkt schlechter als die des Senats sind", sagt er.Angesichts der bevorstehenden Privatisierung zeichnet Brandt drei Szenarien: Übernimmt ein strategischer Investor die Gesellschaft, dann wird der Bestand zerschlagen und gewinnbringend versilbert; eine Alternative dazu sind institutionelle Anleger (Pensionsfonds oder Versicherungen), die ihr Engagement von einer längerfristigen Kapitalverzinsung abhängig machen und nicht auf die schnelle Mark schielen; der dritte Weg schließlich ist ein Verkauf von Beteiligungen an Klein-Anleger, Mieter oder andere Privatpersonen, die im Engagement bei einer landeseigenenen Einrichtung eine sichere Bank sehen. Höhere Einnahmen für den Senat sind aus Sicht von BBU-Chef Burkardt durchaus zu erzielen, indem den Gesellschaften stärkere Erwartungen an Dividendenzahlungen entgegengebracht werden, wodurch sie ihre Wirtschaftlichkeit gleichsam erhöhen müßten.Auch liefere die Veba ein positives Beispiel, wie Werkswohnungen "äußerst wirtschaftlich zu verwalten sind, ohne dabei Vorreiter bei den Mieten zu sein".Würden Gesellschaften nach diesem Prinzip geführt, seien Beteiligungen in Form von "Witwen-und-Waisen-Papiere" an Kleinanleger durchaus abzusetzen: Mit mäßiger Rendite aber geringem Risiko.Für Burkardt ist aber ausgemacht, daß Verkäufe nicht die Ultima Ratio sind; wenn sie aber notwendig würden, dann sollten sie in Form von Beteiligungen solcher Partner erfolgen, die die stadtpolitischen Ziele mit tragen. Der sozialverträglichste Ausweg aus der Sackgasse wäre ein Verkauf von Wohnungen an Mieter.Daß damit kurzfristig keine Milliardenbeträge für die Haushaltskonsolidierung zu erwirtschaften sind, war für die meisten Teilnehmer an der Anhörung ebenso ausgemacht wie die grundlegend falsche Weichenstellung des Senats: Verkäufe helfen nur kurzfristig zum Stopfen von Haushaltslöchern, die mangels fiskalpolitischer Leitlinien in folgenden Jahren wieder aufzureißen drohten.Kurzfristig bringen die zwei Modelle der Mieterprivatisierung, Genossenschaften und Verkauf als Eigentumswohnungen, keine Einnahmen.In Hellersdorf sollen 2000 Wohnungen in Genossenschaften eingehen, die in Gründung sind."So lange einem Mieter nicht vorzurechnen ist, daß Kaufen so günstig oder nur geringfügig teurer als Mieten ist, wird er nicht kaufen", sagt etwa Klaus Sonderfeld von Stattbau, die die Gründung von zwei Genossenschaften betreut. Forderungen nach derart günstigen Kosten von Eigentum stellen Mieter bei der Gründung von Genossenschaften wie bei Einzelprivatisierung gleichermaßen.Dem ist kaum gerecht zu werden, insbesondre bei Gründung von Genossenschaften.Dafür gibt es keine der Eigenheimzulage vergleichbare Förderung.Bei Kaufpreisen von rund 2000 DM pro Quadratmeter könnten Käufer von Eigentumswohnungen bei einem Eigenkapital von 15 000 DM die ersten fünf Jahre mit einer Belastung leben, die kaum über der Miete liege.Dies wird aber nur durch die Eigenheimförderung möglich.Bei Genossenschaften müsse das Eigenkapital 30 000 DM betragen oder höhere Mietpreise von fünf bis sechs DM in Kauf zu nehmen. Ab kommenden Sonntag lesen Sie in dieser Rubrik eine Serie von Positionen zum geplanten Verkauf von Landesgesellschaften.