Immobilien: Alles nur Fassaden

WAS STEHT INS HAUS?

Unsere Wohnungseigentümergemeinschaft beabsichtigt, den Anstrich der Fassade erneuern zu lassen. Einige Eigentümer sind der Meinung, dass der Putz bereits so marode ist, dass er erneuert werden sollte und deshalb ein einfacher Anstrich nicht ausreicht. Der hinzugezogene Architekt rät zu einem Wärmedämmverbundsystem. Alle diskutierten Sanierungsmöglichkeiten haben unterschiedliche Kosten. Deswegen sind wir uns nicht sicher, welche Maßnahme notwendig und im Hinblick auf die Dauerhaftigkeit gut ist. Wie kommt man zur optimalen Entscheidungsgrundlage? WAS STEHT IM GESETZ?

Die Instandsetzungsfähigkeit eines Altputzes und dessen Altanstrich kann nur durch Fachleute beurteilt werden. Dies können qualifizierte Handwerksmeister, Bauingenieure und Architekten sein. Löst sich der Anstrich oder Putz langsam ab, ist zu klären, welche Ursachen zu diesen Schäden geführt haben. Sind Mängel, wie z. B. undichte Dachrinnen vorhanden, müssen diese Bauteile vorrangig saniert werden. Danach können die entstandenen Folgeschäden an der Fassade überarbeitet werden. Wichtig für einen neuen Anstrich ist es zu prüfen, ob der neue Anstrich auf dem alten überhaupt haftet, und auch die Qualität der Dichtigkeit des Anstrichsystems zu kennen. Sollte der alte Anstrich als Untergrund für den neuen Anstrich dienen, ist die Verträglichkeit der Anstriche zu klären. Die Putzfläche ist flächig auf Anstrich- und Putzhohllagen zu untersuchen. Haben Putzhohllagen Risse, hat der Putz an dieser Stelle seine Witterungsschutzfunktion bereits verloren. Er ist dann örtlich zu erneuern. Bei sehr kleinen, ungerissenen Putzhohllagen kann der Putz erhalten bleiben. Man muss jedoch damit rechnen, dass sich die Hohllagen zukünftig vergrößern und durch die flächige Zunahme auch Putzrissbildungen entstehen können. Eine der wichtigsten Eigenschaften des Putzes ist seine Anhaftung auf dem Putzgrund. Dazu empfiehlt es sich, Haftzugsmessungen durchzuführen, um eine Abschätzung der Anhaftung sowie der Putzfestigkeit treffen zu können.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Vor der Fassadeninstandsetzung sollten Putz und Anstrich untersucht werden, um zu wissen, ob und wie lange sie erhalten bleiben können. Sind mehr als 10 % der Fassadenfläche hohllagig, ist nicht nur eine teilflächige Putzerneuerung erforderlich, sondern nach der Energieeinsparverordnung auch die Wärmedämmung der Außenwand zu erhöhen. Das hat zur Folge, dass dann grundsätzlich ein wärmedämmtechnisch verbesserter Außenwandaufbau erforderlich ist und Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft nur die Wahl zwischen einem Wärmedämmverbundsystem und einer hinterlüfteten Fassadenkonstruktion bleibt. In Ausnahmefällen, wie z. B. bei unter Denkmalschutz stehenden Fassaden, würde dann die Erneuerung bzw. Teilsanierung der Putzfassade möglich sein und auf eine energetische Aufwertung der Fassade verzichtet werden können.