Immobilien: Am Anfang war das mündliche Wort

WAS STEHT INS HAUS?

Vor kurzem habe ich ein Mietshaus gekauft, in welchem es auch Gewerbeeinheiten mit jeweils langfristiger Mietdauer gibt. Einer der Gewerbemieter teilte mir mit, dass er mit meinem Rechtsvorgänger, also dem vorherigen Eigentümer und Vermieter, mehrere mündliche Abreden getroffen hat, die nicht im Mietvertrag enthalten sind. Nach Rechtsberatung habe ich diesen Mietvertrag nun wegen fehlender Schriftform gekündigt. Der Mieter weist darauf hin, dass meine Kündigung ins Leere geht, da es im Vertrag eine sogenannte Schriftformheilungsklausel gibt. Hat er recht?

WAS STEHT IM GESETZ?

Sofern ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr gelten soll, nicht schriftlich abgeschlossen wird, so gilt er gemäß Paragraf 550 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) als für unbestimmte Zeit geschlossen. Er kann damit bereits nach einem Jahr jederzeit innerhalb der gesetzlichen Frist – zwischen drei und sechs Monaten – vorzeitig gekündigt werden. Das Schriftformerfordernis bezieht sich auf die wesentlichen Vertragsbestimmungen. Das sind unter anderem Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses etc. Diese Dinge müssen also schriftlich im Vertrag selbst oder als Anlage zum Vertrag geregelt sein. Ein Verstoß führt dazu, dass der Vertrag selbst zwar weiterhin gültig ist, die ursprünglich lange Dauer jedoch nicht mehr gilt und der Vertrag vorzeitig gekündigt werden kann. Oftmals finden sich im Mietvertrag Klauseln, mit denen diese Rechtsfolge verhindert und die Parteien verpflichtet werden sollen, die Schriftform nachholen zu müssen. Ob solcherlei Schriftformheilungsklauseln in Geschäftsraummietverträgen tatsächlich wirksam vereinbart werden können oder Paragraf 550 BGB zwingendes Recht darstellt, das weder durch Formularverträge noch durch individuell abgesprochene Vereinbarungen abdingbar ist, ist umstritten. In der Literatur sind die Meinungen hierzu geteilt, durch die höchstrichterliche Rechtsprechung ist bislang noch nicht entschieden worden, es liegt dem BGH (Bundesgerichtshof) allerdings schon vor.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Meiner Meinung nach sind Schriftformheilungsklauseln unzulässig, weil der Wortlaut des Paragrafen 550 BGB eindeutig ist. Wenn das Berufen auf einen Formmangel aufgrund einer Schriftformheilungsklausel nicht mehr möglich wäre, wäre ein Grundstückserwerber wie Sie sozusagen hoffnungslos ausgeliefert. Die Gesetzesbegründung selbst ging vorrangig vom Schutz eines späteren Erwerbers aus, der in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt. Wenn zumindest den Vertragsparteien noch bewusst sein könnte, dass es zwischen ihnen Abreden gegeben hat oder haben könnte, die der Schriftform nicht genügen, kann ein Erwerber dies nicht wissen. Er sollte alle Abreden aus dem schriftlichen Vertrag entnehmen können. Entweder warten Sie, bis der BGH entschieden hat – voraussichtlich Frühjahr 2014 – oder Sie sollten vor Gericht ziehen.