Immobilien : an Andreas Kühnlein Rechtsanwalt

Wer muss den Gutachter zahlen?

an Andreas Kühnlein

Unser Reihenhaus besteht aus 3 Wohneinheiten. Die neuen Eigentümer der mittleren Einheit haben renoviert und Laminatfußboden verlegt. Beide „Außenwohneigentümer“ beklagen nun, dass die Trittschalldämpfung offensichtlich unsachgemäß durchgeführt wurde. In der Eigentümerversammlung wollen wir ein Gutachten beschließen. Wer trägt die Kosten für den Gutachter?

Ein Wohnungseigentümer kann zwar mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Er darf dies jedoch nur auf eine Weise tun, durch die keinem der anderen Eigentümer über das zum geordneten Zusammenleben erforderliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Störende Verhaltensweisen wie etwa Lärmbelästigungen sind ebenso zu unterlassen wie bauliche Veränderungen, die zu dauernden Beeinträchtigungen der Miteigentümer führen. Mehr noch: Jeder Wohnungseigentümer ist sogar verpflichtet, sein Wohnungseigentum so instand zu halten, dass Beeinträchtigungen der anderen Eigentümer vermieden werden.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass man sein Sondereigentum verbessern muss; erhalten werden muss aber der technische Standard, der bei Aufteilung der Wohnanlage galt. Verändert nun ein Eigentümer sein Sondereigentum – beispielsweise durch den Fußbodenaufbau – dürfen hierdurch keine Verschlechterungen der bisherigen Situation eintreten. Außerdem müssen die Maßnahmen fachgerecht ausgeführt werden, so dass vermeidbare Belästigungen ausgeschlossen sind. Teilweise haben Gerichte vom umbauenden Eigentümer sogar gefordert, die aktuell geltenden technischen Normen (für Trittschall die DIN 4109) einzuhalten.

Teilweise regelt auch die Teilungserklärung besondere Anforderungen. Immer wenn die Maßnahmen zur Verschlechterung der bisherigen Situation geführt haben oder nicht fachgerecht ausgeführt wurden, so dass vermeidbare Belästigungen entstehen, muss der störende Eigentümer die Veränderungen rückgängig machen oder die Trittschalldämmung durch Maßnahmen im Sondereigentum verstärken. Die Kosten hierfür hat der störende Eigentümer zu tragen. Hierzu gehören auch die Gutachterkosten, wenn diese erforderlich sind, etwa, weil er die Verursachung bestreitet. In diesen Fällen empfiehlt sich allerdings meist die Einleitung eines gerichtlichen „selbstständigen Beweisverfahrens“. In einem solchen Verfahren beauftragt das Gericht einen Gutachter.

Die Ergebnisse eines solchen Gutachtens sind, anders als bei einem privaten Gutachten, für alle Beteiligten verbindlich. Die Durchführung des selbstständigen Beweisverfahrens können die Wohnungseigentümer beschließen und den Verwalter hiermit beauftragen. Der störende Eigentümer darf dabei nicht mitstimmen. Die Schalldämmung von Wänden und Decken selbst gehört im Übrigen – anders als der auf der Decke aufliegende Fußbodenaufbau – zum Gemeinschaftseigentum. Ist sie ungenügend, ohne dass bauliche Veränderungen durch einen Sondereigentümer vorliegen, ist es Sache der Eigentümerversammlung, über Verbesserungsmaßnahmen zu beschließen. In Altbauten besteht hierauf jedoch zumeist kein Anspruch. Foto: Hiss

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