Immobilien : an Anwalt Andreas Kühnlein, Berlin-Westend

Gewohnheitsrecht für Autostellplatz

an Anwalt Andreas Kühnlein

Zu unserer Wohnanlage gehören Stellplätze, je Wohnung einer. Leider wurde in der Teilungserklärung eine direkte Zuordnung vergessen. Jahrelang war das kein Problem, jeder Eigentümer nutzte den Stellplatz vor seiner Terrasse. Ein neuer Eigentümer verlangt nun, die Stellplätze analog zu den Wohnungsnummern zuzuordnen, wodurch die gewohnte Nutzung durcheinander geriete. Gilt hier Gewohnheitsrecht?

Tatsächlich gibt es eine Art „Gewohnheitsrecht“ unter Wohnungseigentümern. Dieses gilt jedoch zumeist nicht gegenüber neuen Eigentümern. Trotzdem kann in Ihrem Fall wohl alles beim Alten verbleiben: Stellplätze im Freien können zunächst nie Sondereigentum sein. Dies geht nur bei Stellplätzen in Garagen. Stellplätze im Freien gehören also niemals einem einzelnen Eigentümer. Sie sind stets Gemeinschaftseigentum. Allerdings kann einem einzelnen Eigentümer ein „Sondernutzungsrecht“ zugewiesen werden. Ist dies geschehen, hat nur er das Recht, den Stellplatz „wie ein Eigentümer“ zu nutzen. Eine solche Zuweisung erfolgt üblicherweise ausdrücklich in der Teilungserklärung. Später geht dies nur durch einstimmige Vereinbarung. Die Teilungserklärung kann auch andere Nutzungsregelungen für Stellplätze treffen, zum Beispiel Erlaubnisse und Verbote regeln. So können etwa Vergabegrundsätze bestimmt sein oder unzulässige Nutzungen, wie zum Beispiel das Abstellen von Anhängern, Booten oder Ähnlichem geregelt werden.

Wenn die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts nicht erfolgt ist, entscheidet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über den Gebrauch der Stellplätze. Dies erfolgt entweder durch Vereinbarung, zumeist aber durch Beschluss. Ist überhaupt nichts geregelt, steht die Nutzung der gemeinschaftlichen Stellplätze an sich allen Wohnungseigentümern zu. Die Rechtsprechung betrachtet jedoch die langjährige Ausübung einer bestimmten Nutzung als „stillschweigende Vereinbarung“ der Wohnungseigentümer, die wie ein Sondernutzungsrecht wirken kann. Die in Ihrem Fall erfolgte langjährige Praxis wird als eine solche Vereinbarung anzusehen sein. Eine Aufhebung dieser Nutzungsvereinbarung kann von einem Wohnungseigentümer, der diese Praxis geduldet hat, nur ganz ausnahmsweise bei einer wesentlichen Veränderung der Verhältnisse verlangt werden - sie gilt also praktisch als „Gewohnheitsrecht“. Eine solche Vereinbarung gilt aber nicht gegenüber neu eintretenden Eigentümern. Diese sind nur an Vereinbarungen gebunden, die im Grundbuch stehen oder denen sie nachträglich zustimmen. Mit dem faktischen Fortfall der Vereinbarung erlangt die WEG jedoch wieder das Recht, den Gebrauch der Stellplätze durch Beschluss zu regeln.

In Ihrem Falle kann daher beschlossen werden, die Benutzung der Stellplätze in der bisherigen Form fortzuführen. Dass der neue Eigentümer für seinen unpraktikablen Vorschlag einer anderen Verteilung eine Mehrheit findet, ist unwahrscheinlich. Noch besser wäre es natürlich, eine dauerhaft bindende Vereinbarung zu treffen und diese im Grundbuch eintragen zu lassen. Foto: Hiss

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