Immobilien: An der Unterseite auf den Putz hauen

WAS STEHT INS HAUS?

Zu meiner Eigentumswohnung gehört ein Balkon. Der Eigentümer der Wohnung unter meiner beklagt Schäden an der Unterseite des Balkons. Die Ursache sind wohl Undichtigkeiten im Bereich der Abflüsse. Mein Balkon muss also möglicherweise saniert werden. Nach der Teilungserklärung stehen die Balkone „ab Oberkante Rohdecke“ im Sondereigentum. Der Verwalter meint, dass ich alle Reparaturen im Zusammenhang mit dem Balkon bezahlen muss. Ich meine demgegenüber, dass die Reparatur bzw. die Erneuerung der Isolierungsschicht Angelegenheit aller Wohnungseigentümer ist.

WAS STEHT IM GESETZ?

Sie haben recht. Die Kosten für die Erneuerung der Isolierungsschicht müssen alle Wohnungseigentümer gemeinsam bezahlen. Balkone werden allerdings überwiegend als ein „Raum“ angesehen. Mit diesem Verständnis ist es – wie bei Ihnen – möglich, in der Teilungserklärung anzuordnen, dass ein Balkonraum im Eigentum eines bestimmten Wohnungseigentümers stehen soll. Ist eine entsprechende Anordnung getroffen worden, stehen nach § 5 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – ohne dass es einer weiteren Anordnung der Teilungserklärung bedürfte – auch die wesentlichen Bestandteile des Balkonraums im Sondereigentum des Raumeigentümers. Solche wesentlichen Bestandteile sind vor allem der Bodenbelag und ein etwaiger Innenputz des Balkons. Etwas anderes gilt hingegen für die wesentlichen Bestandteile des Balkonraums, die zur äußeren Gestaltung des Gebäudes gehören. Und etwas anderes gilt für die wesentlichen Bestandteile des Balkonraums, bei denen die anderen Wohnungseigentümer durch eine Veränderung oder Beseitigung erhebliche Nachteile erleiden würden. Deshalb stehen zum Beispiel die Balkonbrüstung, die Balkontür, die Decke eines Balkons, die Isolierschicht des Balkons und auch die Abdichtungsanschlüsse stets im gemeinschaftlichen Eigentum. Alle Reparaturen im Zusammenhang mit diesen Balkonteilen müssen die Wohnungseigentümer gemeinsam bezahlen. Die Kosten für die Erneuerung der Isolierungsschicht gehören dazu.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Wohnungseigentümern ist es häufig egal, wem was an einem Balkon gehört. Auch dass ein Wohnungseigentümer an „seinem“ Balkon ein Alleingebrauchsrecht hat, ist meist nicht streitig, selbst dann nicht, wenn – wie es häufig bei nachträglich angebauten Ständerbalkonen der Fall ist – der Balkonraum im gemeinschaftlichen Eigentum steht und daher die Wohnungseigentümer an jedem Balkon eigentlich ein Mitgebrauchsrecht hätten. Wohnungseigentümer streiten in der Regel vielmehr um die Kosten für die Instandhaltung und/oder Instandsetzung der Bauteile des Balkons. Für diese Fragen kommt es aber auf das Eigentum nicht unbedingt an. Denn eine Vereinbarung kann bestimmen, dass ein Wohnungseigentümer auch gemeinschaftliches Eigentum erhalten muss. Nach § 16 Abs. 4 WEG kann dieses manchmal auch ein Beschluss leisten.