Immobilien: an Dieter Blümmel, Sprecher Haus und Grund Berlin

Unsere Verwaltung legt bei der Berechnung nicht den Ölverbrauch im Abrechnungszeitraum zugrunde, sondern die Menge und die Kosten für das innerhalb des Jahres gelieferte Öl – egal, wie viel Öl noch im Tank ist. Ist das in Ordnung, und wenn nicht, kann man die Verwaltung zwingen, die Abrechnungsmethode zu ändern?

Darauf gibt es keine eindeutige Antwort. Die Berliner Rechtsprechung ist in dieser Frage gespalten. Die meisten Richter halten die Vorgehensweise Ihrer Verwaltung für zulässig, ein (noch) kleiner Teil seit kurzem für unzulässig. Höchstrichterlich entschieden ist die Frage nicht.

Die Berliner Rechtsprechung hat seit vielen Jahren einhellig die Auffassung vertreten, bei der Betriebskostenabrechnung könne zwischen der sogenannten Abfluss- und der Abgrenzungsmethode gewählt werden. Der Unterschied ist folgender: Bei der Abflussmethode werden alle Kosten angesetzt, die im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden. Bei der Abgrenzungsmethode wird durch Zwischenablesung von Öl-, Wasser- oder Gasverbrauchsständen oder monats-, wochen- oder tageweise ermittelt, welche Anteile einer bezahlten Rechnung auf den Abrechnungszeitraum entfallen.

Beispiel: Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2005, die Wasserrechnung wird aber für Zeiträume März bis Februar des Folgejahres ausgestellt. Dann würden bei der Abflussmethode die Beträge eingestellt, die 2005 an die Wasserbetriebe bezahlt wurden (Vorauszahlung zzgl./abzgl. Saldo), bei der Abgrenzungsmethode dagegen 2/12 der Wasserrechnungen des Zeitraums März 2004 bis Februar 2005 und 10/12 des Zeitraums März 2005 bis Februar 2006 oder der durch Zählerablesung (Ende 2005) errechenbare Betrag.

Solange keine Mieter oder – bei Wohnungseigentümern – Eigentümerwechsel stattfinden, ist die gewählte Abrechnungsmethode gleichgültig. Bei einem Mieterwechsel kann es bei der Abflussmethode, je nach Konstellation, zu Benachteiligungen, aber auch zur Bevorzugung des Ausgezogenen (und spiegelbildlich der bleibenden Bewohner) kommen.

Die 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hat am 30. August 2005 (AZ 65 S 90/05; Das Grundeigentum 2005 S. 1249) entschieden, nach der Mietrechtsreform (1. September 2001) dürfe nur noch nach dem Abgrenzungsprinzip verfahren werden. Diese Kammer ist aber nur für Hohenschönhausen, Pankow-Weißensee und Teile von Charlottenburg zuständig, ihre Entscheidung ist bisher vereinzelt geblieben. Ich rate grundsätzlich zur – verwaltungsaufwendigeren – Abgrenzungsmethode, die sich aber bis jetzt nur in der Zuständigkeit der 65. Zivilkammer des Landgerichts mit Aussicht auf Erfolg durchsetzen lässt. Foto: Rückeis

an Dieter Blümmel