Immobilien : an Dieter Blümmel Sprecher von Haus&Grund

Reden Ämter bei Umnutzung mit?

an Dieter Blümmel

Die Verordnung zur Zweckentfremdung von Wohnraum ist entfallen. Darf ich nun jede Wohnung gewerblich vermieten?

Ganz im Gegenteil. Da bis zum August 2000 bestehende Zweckentfremdungsverbot hatte nur verdeckt, dass bei jeder Umnutzung außerdem ganz komplizierte baurechtliche und planungsrechtliche Fragen beantwortet werden müssen. Durch die Hinfälligkeit des Verbots sind diese Bestimmungen aber nicht außer Kraft gesetzt, so dass jede gewerbliche Nutzung einer Wohnung von den Behörden wie ein Neubau beurteilt wird. Und das bedarf einer Genehmigung. Dabei wird geprüft, ob die Immobilie spezielle Anforderungen in folgenden Bereichen erfüllt: Rettungswege, Treppenräume, Trennwände, Lärmschutz, Barrieresicherheit, Standsicherheit, Fluchtwege, Toiletten, Stellplätze für Autos und Fahrräder sowie Abstandsflächen zu Nachbargebäuden. Welche dieser Erfordernisse im konkreten Fall wie erfüllt werden müssen, das entscheidet die Bauaufsichtsbehörde. Außerdem ist es zwingend erforderlich vor jeder Nutzungsänderung auch beim Stadtplanungsamt vorzusprechen. Dort muss man klären, ob die geplante gewerbliche Nutzung planungsrechtlich zulässig ist. Gibt es im Bereich dieser speziellen Wohnung einen Bebauungsplan, dann greift oft die so genannte Privilegierung der freien Berufe. Diese besagt, dass sich Freiberufler wie Rechtsanwälte, Ärzte, Notare, Vermessungsingenieure, Architekten, Steuerberater, Heilpraktiker, Fotografen oder auch Lotsen sogar in reinen Wohngebieten niederlassen können. Doch Vorsicht: Im Westen der Stadt gibt es viele Lagen, die nach dem Baunutzungsplan von 1958 zu behandeln sind. Dort gilt diese Privilegierung nicht. Und im Ostteil der Stadt greift, wenn kein Bebauungsplan besteht, die so genannte Einfügungsregel. Demnach muss sich die Nutzung in die Umgebung einfügen: Gibt es ein paar Häuser weiter einen Dienstleister, dann ist eine ähnliche gewerbliche Nutzung meistens zulässig. Angesichts dieser Hürden sollte man grundsätzlich einen hierauf spezialisierten Rechtsanwalt einschalten, bevor man Wohnungen gewerblich vermietet. Foto: Uwe Steinert

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