Immobilien: an Egbert Kümmel Rechtsanwalt

An die Heizungsanlage in unserem Haus sind nur 20 von 30 Wohnungen angeschlossen, weil die Leistung nicht für alle reicht. Obwohl ich eine eigene Etagenheizung nutze, soll ich für die Wartungs- und Instandhaltungskosten der Zentralheizung bezahlen. Dies sieht die Teilungserklärung so vor. Kann ich nichts dagegen tun?

Die zehn Eigentümer mit Etagenheizung müssen sich nicht an den Kosten für den Betrieb der zentralen Anlage beteiligen. Sie müssen weder den Verbrauchsanteil zahlen, dieser beträgt meistens 70 Prozent der laufenden Kosten, noch den verbleibenden Flächenanteil. In Gegenzug müssen sie die Kosten für ihre Etagenheizung ganz alleine tragen. Anderes gilt für die umstrittene Beteiligung an den Instandhaltungskosten für die zentrale Heizungsanlage, an die sie selbst nicht angeschlossen sind. Die Anlage zählt zwar kraft Gesetz zum Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer. Diese Kostenbeteiligung muss jedoch nicht für immer so bleiben. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (AZ: 7.Oktober 2004; V ZB 22/04) haben Wohnungseigentümer im Falle einer grob ungerechten Verteilung der Kosten in der Gemeinschaft einen Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung. Ob dieser Anspruch besteht, hängt immer vom Einzelfall ab. In diesem konkreten Fall könnte es durchaus berechtigt sein, von den Kosten für die Heizungsanlage freigestellt zu werden. Denn der betroffene Eigentümer nutzt diese nicht und kann sich aus Kapazitätsgründen auch niemals an die gemeinschaftliche Anlage anschließen lassen. Deshalb ist es für ihn auch wirtschaftlich sinnlos, sich an den laufenden Erhaltungskosten der Anlage zu beteiligen. Wenn allerdings eine ganz neue Heizungsanlage eingebaut wird, an die sich alle Eigentümer im Hause anschließen lassen können, dann könnte die einmal erteilte Kostenfreistellung wieder hinfällig werden. Der Betroffene sollte sich zunächst an die Miteigentümer wenden mit der Bitte um Änderung des Kostenverteilungsmaßstabes. Sollten diese sich unberechtigt weigern, kann die Zustimmung durch einen Gerichtsbeschluss ersetzt werden. Foto: Kai-Uwe Heinrich

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