Immobilien : an Egbert Kümmel Rechtsanwalt

Die Mehrheit ist oft nicht genug

an Egbert Kümmel

Wir sind Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus. Laut Teilungserklärung müssen alle Eigentümer bestimmten Beschlüssen zustimmen. Ist dies immer so?

Fast immer. Und wenn man die Teilungserklärung oder die darin festgehaltenen Regeln ändern will, dann braucht man die Zustimmung aller Wohnungseigentümer im Haus. Die Bereitschaft der in einer Versammlung anwesenden Eigentümer reicht nicht aus. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes sind solche Mehrheitsentscheidungen nicht nur anfechtbar, sondern auch von vornherein nichtig. Wird eine Teilungserklärung aber mit den Stimmen aller Eigentümer vereinbart, dann muss diese Änderung unbedingt noch ins Grundbuch eingetragen werden. Nur dadurch wirkt die neue Vereinbarung auch gegenüber neuen Eigentümern, also nach dem Verkauf einer Wohnung – andernfalls wird sie dann hinfällig. Damit die Vereinbarung in das Grundbuch eingetragen werden kann, muss diese von einem Notar beglaubigt werden. Dazu müssen alle Eigentümer zum Notar und dort ihre Unterschrift abgeben. Dies verursacht natürlich Kosten. Und es gibt eine weitere Hürde. Bei manchen Änderungen der Teilungserklärung bedarf es der Zustimmung der im Grundbuch als Gläubiger eingetragenen Banken. Dies ist zum Beispiel bei der Änderung von Sondernutzungsrechten der Fall. Dazu zählen etwa die Nutzung eines Kellers oder eines Stellplatzes durch bestimmte Eigentümer. Ausnahmen von diesen Regelungen bestehen nur dann, wenn in der Teilungserklärung ausdrücklich festgehalten wird, dass diese auch durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann. Dies ist allerdings nur bei zehn bis 20 Prozent aller Teilungserklärungen der Fall. Hier sind auch keine Eintragungen ins Grundbuch und damit auch keine Notarbeglaubigungen erforderlich. Sind solche Änderungen grundsätzlich möglich, dann müssen Wohnungskäufer alle Protokolle der Eigentümerversammlungen durchsehen, um festzustellen, welche Regelungen in der Teilungserklärung geändert wurden. Eine solche Öffnung der Teilungserklärung kann jederzeit aufgenommen werden. Diese bedarf allerdings zunächst wieder der Zustimmung aller Eigentümer. Übrigens, die Zustimmung zu baulichen Veränderungen stellt keine Änderung der Teilungserklärung dar und muss daher auch nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Diese Zustimmung kann auch nur durch Beschluss der betroffenen Eigentümer erfolgen. Foto: Heinrich

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