Immobilien: an Franco Dubbers Energieberater

In unserem Block mit 310 Eigentumswohnungen werden die Heizkosten nur zu 50 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet. Der Rest sind Grundkosten. So steht es in der Teilungserklärung. Wie kann dieser Schlüssel auf 70 zu 30 verändert werden? Und wie verhält es sich mit den Wasserkosten: Kann man hier eine verbrauchsabhängige Abrechnung durchsetzen?

Um den Abrechnungsmodus bei den Heizungskosten zu verändern, muss zunächst ein entsprechender Antrag bei der Hausverwaltung vor der Eigentümerversammlung gestellt werden. Dann muss eine Mehrheit der Anwesenden dem Vorhaben zustimmen, um den Abrechnungsmodus abzuwandeln. Wenn die frühere Regelung in der Teilungserklärung festgeschrieben ist, dann müssen alle Eigentümer einer Änderung zustimmen und diese muss ins Grundbuch eingetragen werden. Der Anteil der verbrauchsabhängigen Kosten muss laut Heizkostenverordnung mindestens 50 und höchstens 70 Prozent betragen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent sind Grundkosten. Nach Paragraf zehn der Heizkostenverordnung kann der Verbrauchsanteil in Einzelfällen aber auch 100 Prozent des Rechnungsbetrages ausmachen. Wenn die Wohnung energetisch benachteiligt ist und deshalb einen höheren durchschnittlichen Heizungsverbrauch aufweist, ist dies eine besondere Benachteiligung. Dies kann bei Wohnungen im Erdgeschoss oder im Dachgeschoss der Fall sein. Diese haben mehr Außenwände als andere Objekte im selben Haus und kühlen deshalb schneller aus.

Auch die Warmwasserkosten müssen laut Heizkostenverordnung nach Verbrauch abgerechnet werden, sofern die Versorgung zentral erfolgt. Dagegen gibt es in Berlin kein Gesetz, das in Altbauten eine Abrechnung von kaltem Wasser nach Verbrauch vorschreibt. Nur bei Neubauten verlangt die Bauordnung den Einbau eines einzelnen Wasserzählers in jeder Wohnung. Eine Verpflichtung zur Nachrüstung von Wasserzählern im Altbaubestand gibt es dagegen beispielsweise in der Hamburger Bauordnung. Wenn ein Wohnungseigentümer in einem Haus oder einer Anlage den Einbau von Kaltwasseruhren durchsetzen will, dann muss er auch hierfür einen Antrag stellen, über den alle Eigentümer von Wohnungen in dem Haus oder in der Anlage im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung entscheiden müssen. Hier gelten dann dieselben Regelungen wie bei einer Änderung der Wärmeabrechnung. Foto: Thilo Rückeis

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