Immobilien : an Frank Rodloff Rechtsanwalt

Wann haftet der Haus-Verkäufer?

an Frank Rodloff

Wir haben einen Altbau erworben und mussten bei der Sanierung feststellen, dass das Gebäude von Ratten bewohnt und dadurch voller versteckter Mängel ist. Kann man den Verkäufer zur Haftung ziehen?

Theoretisch schon, diese gesetzliche Möglichkeit ist in der Praxis jedoch in aller Regel nicht durchzusetzen. Zwar kann es im Grundsatz auch beim Erwerb gebrauchter Ein- oder Mehrfamilienhäuser Ansprüche des Käufer auf Beseitigung von Mängeln geben. Diese müssen allerdings die übliche Verwendung des verkauften Hauses ernsthaft beeinträchtigen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Immobilie durch Hausschwamm, Trockenfäule oder Nässeschäden geschädigt ist. Auch der Befall durch Ungeziefer gehört zu den ernsthaften Beeinträchtigungen – eine Rattenplage würde also auch dazu zählen. Zu beachten ist jedoch, dass alle üblichen notariellen Verträge einen Ausschluss von der Haftung zugunsten des Verkäufers enthalten. Dadurch sind in der Regel auch Ansprüche auf Beseitigung und Ersatz von Schäden wegen verborgener Mängel ausgeschlossen. Aufgrund dieser üblichen Klauseln haftet der Verkäufer für Mängel nur dann, wenn er diese arglistig verschwiegen hatte. Der Verkäufer ist nämlich verpflichtet, von sich aus dem Käufer schwer wiegende Mängel mitzuteilen. Das Problem für den Käufer ist jedoch, dass er nachweisen muss, dass der Verkäufer Kenntnis von dem Mangel hatte. Dies wird nur selten gelingen. Es bleibt der Ratschlag, Objekte gut zu prüfen. Die Einschaltung eines Bausachverständigen vor dem Erwerb ist empfehlenswert, da dieser den größten Teil der Schäden erkennen dürfte. Besondere Vorsicht ist dann geboten, wenn es Anhaltspunkte für Bodenverunreinigungen gibt. Denn deren Beseitigung kann von Amts wegen verlangt und besonders teuer werden. Der Verkäufer eines Grundstückes haftet üblicherweise auch nicht für die Bebaubarkeit. Baurechtliche Fragen sind deshalb vor einem Erwerb zu klären. Dies gilt auch für Grundstücke, die als Bauland ausgewiesen sind. Denn trotz Baurecht ist nicht jedes gewünschte Projekt genehmigungsfähig.

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