Immobilien : an Frank Weißenborn Rechtsanwalt

Wie riskant ist eine Versteigerung?

an Frank Weißenborn

Ich möchte bald eine Eigentumswohnung in Berlin zur Eigennutzung kaufen. Welche Chancen und Risiken gibt es bei der Zwangsversteigerung, und was gilt es dabei zu beachten?

Der Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung kann finanziell interessant sein. Die ganz großen preislichen Schnäppchen gibt es aber auch hier nur selten. Denn die Gläubiger, die das Objekt versteigern lassen, sind meistens sehr fachkundige und in diesen Verfahren geübte Banken. Deshalb ziehen die Kreditinstitute oft die Notbremse, wenn sie nicht den gewünschten Preis erzielen, indem sie die Versteigerung noch verhindern. Ob eine Immobilie günstig ist, lässt sich oft dem Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen entnehmen. Dieses kann in der Regel beim Rechtspfleger des zuständigen Amtsgerichtes auf der Geschäftsstelle eingesehen werden. Wer eine Eigentumswohnung ersteigert, sollte ferner wissen, dass er damit einer Gemeinschaft beitritt. Über deren rechtliche und wirtschaftliche Verhältnisse sollte man sich zuvor gut informieren. Wichtige Hinweise zu der Wohnungseigentümergemeinschaft kann man der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung entnehmen. Ist die Wohnung vermietet, steigt man außerdem in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Diesen Mietvertrag kann man nicht einfach kündigen und die Wohnung gleich selbst nutzen. Hier müssen Besonderheiten und Ausschlussgründe beachtet werden, die für Laien kaum überschaubar sind. Vor der Auktion lohnt auch ein Gespräch mit der die Zwangsversteigerung betreibenden Bank. Häufig lässt sich dabei herausfinden, welchen Erlös das Geldhaus anstrebt. Manchmal gelingt ein so genannter freihändiger Erwerb, um eine Zwangsversteigerung mit ungewissem Ausgang zu verhindern. Wichtige Hinweise kann auch der Hausverwalter geben. Er kennt die Eigentümergemeinschaft und verfügt über die Protokolle von deren Versammlungen. Darin sind Vorhaben und Beschlüsse zur Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie enthalten, und man erfährt, worüber gestritten wurde. Die Beschlüsse binden den Erwerber und können ihm sogar Zahlungspflichten auferlegen. Wurde vor der Ersteigerung eine Sonderumlage für die Reparatur des Daches festgelegt, die erst nach der Versteigerung fällig wird, muss der Ersteigerer für diese Kosten aufkommen, obwohl er an der Beschlussfassung nicht beteiligt war. Foto: Brigitte Hiss

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