Immobilien : an Hans-Jürgen Bieber Berliner Kammergericht

Ist ein Ladenlokal vorzeitig kündbar?

an Hans-Jürgen Bieber

Wir haben einen Mietvertrag über eine Gewerbefläche abgeschlossen, können diese aber nicht mehr bezahlen. Gibt es eine Möglichkeit, vorzeitig zu kündigen?

Nein, von wenigen Ausnahmen abgesehen. Dennoch liegen den Gerichten viele strittige Fälle vor. Mieter berufen sich beispielsweise darauf, dass der vereinbarte Mietzins zu hoch sei. Damit verstoße der Vertrag gegen die „guten Sitten“. Und er sei deshalb nichtig. Doch dazu müsste der Mieter anhand von Vergleichsobjekten beweisen, dass er bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses doppelt so viel bezahlt hat wie den sonst am Ort üblichen Mietzins. Ferner müsste der Mieter auch noch belegen, dass dem Vermieter bekannt war, dass er eine überhöhte Miete forderte. Oft wird auch versucht, einen Vertrag zu kündigen mit dem Hinweis auf den „Wegfall der Geschäftsgrundlage“, weil das Unternehmen dem Mieter nicht den erhofften Ertrag einbringt. Doch auch dieser Einwand hilft nicht weiter. Nur der Mieter trägt das Risiko dafür, dass er profitabel wirtschaftet. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter ausdrücklich für den wirtschaftlichen Erfolg des Mieters einstehen wollte. Eine solche Vereinbarung wäre jedoch keineswegs schon dadurch gegeben, dass eine Miete vereinbart wurde, deren Höhe vom Umsatz abhängig ist. Eine vorzeitige Kündigung gewerblicher Mietverträge ist allenfalls dann möglich, wenn ein Verstoß gegen die so genannte Schriftform vorliegt. Dies kann der Fall sein, wenn nicht alle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter schriftlich festgehalten wurden: beispielsweise die Erweiterung des Vertrages auf andere Räume, die Aufnahme eines weiteren Mieters in den Vertrag oder die Reduzierung von Mietzinsen oder Betriebskosten. Die Nichteinhaltung der Schriftform führt den Formverstoß des gesamten Vertrages herbei. Das hat zur Folge, dass der ganze Vertrag gekündigt werden kann. Ähnliches gilt für folgenden Fall: Ein Mieter unterschreibt den Vertrag am Ersten des Monats und schickt ihn an den Vermieter zurück, doch dieser unterschreibt nicht „zeitnah“. Schon ein Verzug von fünf Tagen kann dazu führen, dass der Mieter sein ursprüngliches Angebot nicht mehr aufrechterhalten muss. Unklar ist noch, ob ein gewerblicher Mietvertrag nichtig ist, wenn ein Neubau genutzt werden sollte und der Zeitpunkt der Übernahme nicht schriftlich vereinbart wurde. Ein solcher Fall liegt derzeit dem Bundesgerichtshof zur Revision vor. Foto: Brigitte Hiss

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