Immobilien : An Hans-Jürgen Bieber Richter am Kammergericht

Kann ich die Miete mindern?

An Hans-Jürgen Bieber

Meine Wohnung soll laut Mietvertrag 105 Quadratmeter groß sein. Ich habe vor dem Kauf eines Teppichs nachgemessen und festgestellt, dass es aber nur 94 Quadratmeter sind. Kann ich die Miete mindern?

Der Bundesgerichtshof hat hierzu in einem Urteil vom 24.März2004 (AZ: VIII ZR 295/03) entschieden, dass eine Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als zehn Prozent stets einen zur Mietminderung führenden Mangel darstellt. Dies soll nach einer weiteren Entscheidung des BGH vom selben Tag (VIIIZR133/03) auch dann gelten, wenn die Mietfläche im Vertrag mit dem Zusatz „circa“ angegeben ist. Da die Flächenabweichung in den entschiedenen Fällen unstreitig war, musste der BGH nicht erläutern, welche Messmethode (Meterband, Ultraschall, Laser) für die Flächenbestimmung maßgeblich sein soll. Die „automatisch“ eintretende Minderung der Miete ist, wie der BGH gerade entschieden hat (6.April 2005, AZ: XIIZR225/03), vom Bruttomietzins vorzunehmen, also vom Gesamtmietzins einschließlich aller Nebenkosten. Dabei wird der Betrag um den selben Prozentsatz gemindert, wie die tatsächliche Fläche von der im Vertrag angegebenen Größe abweicht. Höchstrichterlich noch nicht geklärt ist in diesem Zusammenhang die Frage, wie bei der nachfolgenden Abrechnung der Nebenkosten mit den durch die Minderung nicht in voller Höhe gezahlten Vorschüssen zu verfahren ist. Auch zu der Frage, ob die Flächenabweichung den Mieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen kann, gibt es bisher noch keine Entscheidung des BGH. Da der in der Abweichung liegende Mangel in der Regel nicht beseitigt werden kann, liegt an sich ein so genannter „wichtiger Grund“ vor, der eine Kündigung möglich machen würde. Zu berücksichtigen ist hierbei aber, ob der Mieter diesen Zustand längere Zeit hingenommen hat. Der BGH hat schließlich ebenfalls noch nicht entschieden, ob die von ihm zur Flächenabweichung entwickelten Grundsätze auf Mietverhältnisse von Geschäftsräumen übertragen werden können. Hierfür spricht vieles. Denn für den Mieter eines Geschäftsraumes ist die tatsächliche Größe der Räumlichkeiten bisweilen von noch größerer Bedeutung als für den Mieter einer Wohnung. Foto: Hiss

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