Immobilien : an Hans-Jürgen Bieber Vorsitzender Richter am Kammergericht

Wie viel darf man modernisieren?

an Hans-Jürgen Bieber

Obwohl für den Mieter Fernsehen mit einer Set-Top-Box billiger ist, soll es sich beim Anschluss an ein Breitbandkabel um eine Wohnwertverbesserung handeln. Kann der Vermieter unbegrenzt modernisieren?

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 20.Juli 2005 (AZ: VIII ZR 253/04) einem Vermieter den Einbau eines Breitbandkabelnetzes gestattet, obwohl der Mieter den digitalen Fernsehempfang aufgrund der geringeren Kosten bevorzugt hätte. Ausschlaggebend war für den BGH, dass das Breitbandkabelnetz ein größeres Angebot als das Digitalfernsehen bietet. Dazu zählen etwa 30 Hörfunkprogramme in Stereo-Qualität. Wer einen Decoder hat, kann außerdem 60 weitere Fernsehprogramme empfangen, darunter je sechs italienische und türkische und fünf russische Programme. Grundlage für Maßnahmen dieser Art ist Paragraf 554 Absatz 2 BGB, wonach Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie oder Wasser zu dulden haben. Ob der Wohnwert sich durch die Maßnahme verbessert, beurteilt nicht der betroffene Mieter. Entscheidend ist, ob allgemein die für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreise die Maßnahme als wohnwertverbessernd ansehen und die Wohnung eher anmieten würden, als eine vergleichbare Immobilie ohne das entsprechende Ausstattungsmerkmal. Folgende Maßnahmen werden als wohnwerterhöhend angesehen: der Einbau einer Dusche oder eines Aufzugs, eine bessere Raumaufteilung, die Verbesserung des Schall- oder Trittschutzes, die Verlegung höherwertiger Bodenbeläge, die Verstärkung der elektrischen Steigleitungen, der Einbau von Etagen-, Zentral- oder Nachtspeicherheizung, der Anschluss an die Fernheizung, der Einbau moderner Schlösser und einer Türsprechanlage. Der Vermieter darf die Attraktivität seiner Wohnungen auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen. Nur so genannte Luxusmodernisierungen sind ausgeschlossen. Auch wenn die zu erwartende Mieterhöhung durch die Maßnahme für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, kann er die Durchführung verhindern. Ob eine Härte vorliegt, muss im Einzelfall geprüft werden. Starre Prozentsätze, wie etwa das Übersteigen einer Grenze von 25 Prozent des Gesamteinkommens, gelten hier nicht. Entscheidend ist, ob der Mieter trotz des erhöhten Mietzinses seine bisherigen Lebenshaltung aufrecht erhalten kann. Foto: Hiss

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