Immobilien : an Hans-Jürgen Bieber Vorsitzender Richter am Kammergericht

Es bleibt bei der Bruttokaltmiete

an Hans-Jürgen Bieber

Der Eigentümer unserer Mietwohnung hat gewechselt. Mit dem alten Eigentümer hatten wir vertraglich eine günstige Bruttokaltmiete vereinbart. Der neue hat uns nun gebeten, einer Umstellung auf Netto-Kaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung zuzustimmen. Dabei gab er uns das Gefühl, es handele sich nur um eine Formalie, weil wir (monatlich) den exakt gleichen Gesamtbetrag zu zahlen hätten wie bisher. Müssen oder sollen wir der Vertragsänderung zustimmen?

Sie müssen nicht. Denn es handelt sich hier um eine Vertragsänderung, die nur im Einverständnis mit dem Mieter vorgenommen werden kann. Etwaige Formularklauseln im Mietvertrag, die dem Vermieter die Befugnis zur einseitigen Änderung der Mietstruktur einräumen, werden für unwirksam gehalten. Lässt der Mieter sich auf den Vorschlag des Vermieters nicht ein (wobei er zur Klarstellung schriftlich widersprechen sollte), bleibt es auch bei der für ihn günstigen Regelung hinsichtlich der Betriebskosten – und zwar unabhängig von der tatsächlichen Höhe der kalten Betriebskosten. Der Vermieter ist nämlich nicht berechtigt, die Bruttokaltmiete allein unter Hinweis auf gestiegene Betriebskosten zu erhöhen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn es sich um ein schon am 1. 9. 2001 bestehendes Mietverhältnis handelt und im Mietvertrag eine Regelung enthalten ist, wonach der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen hat – nur dann ist der Vermieter berechtigt, entsprechend den in Paragraf 560 BGB vorgesehenen Regelungen eine Betriebskostenerhöhung durchzusetzen.

Unabhängig vom hier vorliegenden Fall hat der Bundesgerichtshofs am 26. 10. 2005 (AZ VIII ZR 41/05) ein interessantes Urteil zur Bruttokaltmiete veröffentlicht, in dem es um die Erhöhung einer Bruttokaltmiete auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ging. Da der Mietspiegel nur Nettomieten ausweist, hatte das Kammergericht vom Vermieter verlangt, die zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung maßgeblichen Betriebskosten darzulegen, damit diese sodann von der Miete abgezogen werden konnten, um eine vergleichbare Nettomiete errechnen zu können. Der Bundesgerichtshof hat dieses Urteil bestätigt. Damit kann in solchen Fällen eine Mieterhöhung unter Hinweis auf die Angaben im Mietspiegel nur erfolgreich sein, wenn der Vermieter eine aktuelle Betriebskostenaufstellung anfertigt. Foto: Hiss

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