Immobilien: an Hans-Jürgen Bieber, Vorsitzender Richter am Kammergericht

Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete gemindert, wenn während der Mietzeit ein Mangel auftritt, der den vertragsgemäßen Gebrauch der gemieteten Räume in nicht nur unerheblicher Weise beeinträchtigt. Das Landgericht Berlin hat bereits in einem Urteil vom 12. 11. 1991 (MM/Mietermagazin, Mietrechtliche Mitteilungen 1992, S. 137) entschieden, dass die notwendige Warmwassertemperatur spätestens nach 10 bis 15 Sekunden erreicht sein muss, wobei der Kaltwasservorlauf an der Küchenarmatur nicht mehr als 0,1 l Wasser pro Sekunde und an der Badezimmerarmatur nicht mehr als 0,15 l Wasser pro Sekunde betragen darf. Werden diese Grenzen überschritten, liegt ein Mangel vor, der eine angemessene Herabsetzung der Miete nach sich zieht.

Das Amtsgericht Köpenick (Urteil vom 15. 11. 2000, MM 2001, S. 106) hat in einem solchen Fall eine Minderung von zehn Prozent der Nettokaltmiete zugelassen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung hängt die Höhe der Minderung, die nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von der Bruttomiete zu berechnen ist, allerdings von der Einschätzung des Umfangs der Beeinträchtigung durch das jeweilige Gericht ab. Die Minderung tritt zwar kraft Gesetzes „automatisch“ ein; der Mieter kann sich hierauf aber nur berufen, wenn er dem Vermieter den Mangel den Mangel auch angezeigt hat, es sei denn, dass der Vermieter bereits Kenntnis hiervon hatte.

Da der Kaltwasservorlauf je nach der Lage der Wohnung unterschiedlich sein kann, dürfte die allgemeine Kenntnis des Vermieters von Problemen mit der Warmwasserversorgung wohl nicht ausreichen, so dass jeder einzelne betroffene Mieter selbst Mitteilung machen müsste. Der Vermieter muss von sich aus eine Mietminderung nicht zugestehen.

Hat der Mieter trotz Kenntnis vom Mangel die Miete weiterbezahlt, kann er sich für die vergangenen Monate trotzdem auf eine Minderung berufen, wenn er den Vermieter auf den Mangel hingewiesen hatte. Zahlt der Mieter allerdings über einen Zeitraum von etwa sechs bis neun Monaten die Miete vollständig weiter, könnte sich der Vermieter unter Umständen darauf berufen, dass der Rückzahlungsanspruch verwirkt ist.

Zu erwägen wäre im Übrigen wegen des Mehrverbrauchs auch eine Kürzung der aus der nachfolgenden Betriebskostenabrechnung ersichtlichen Wasserkosten. Insoweit kann allerdings nur eine Schätzung erfolgen. Hierfür könnte auf den Durchschnittsverbrauch der vergangenen Jahre zurückgegriffen werden.

an Hans-Jürgen Bieber