Immobilien: an Hans-Jürgen Bieber, Vorsitzender Richter am Kammergericht

Was sind die wichtigsten Verjährungsfristen für Nebenkostenzahlungen in Wohnungen und Gewerberäumen?

Soweit es die Wohnraummiete angeht, gibt es in § 556 Absatz 3 BGB ausdrückliche Regelungen über die Abrechnung von Betriebskosten. Danach darf der Abrechnungszeitraum nicht länger als ein Jahr betragen, wobei die Abrechnungsfrist spätestens mit Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums endet. Beispiel: War als Abrechnungszeitraum die Zeit vom 1. Juli 2004 bis zum 30. Juni 2005 vereinbart, musste dem Mieter die Abrechnung bis zum 30. Juni 2006 zugegangen sein. Wenn es sich bei dem letzten Tag der Frist um einen Samstag oder Sonntag oder einen am Wohnort des Mieters anerkannten Feiertag handelt, dann endet die Frist erst am darauffolgenden Werktag.

Rechnet der Vermieter erst nach Ablauf der Frist ab und gibt es dafür keinen von ihm nicht verschuldeten Umstand, dann kann er Nachforderungen gegenüber dem Mieter nicht mehr geltend machen. Es handelt sich bei dieser gesetzlichen Regelung um eine Ausschlussfrist, die automatisch zum Untergang des Vermieterrechts führt. Der Bundesgerichtshof hat deshalb auch in einer Entscheidung vom 18. Januar 2006 (VIII ZR 94/05) einem Mieter, der in Unkenntnis der Rechtslage die verspätet abgerechnete Nachforderung bezahlt hatte, einen Anspruch auf Rückzahlung zugebilligt.

Von der Ausschlussfrist ist die Verjährungsfrist zu unterscheiden, die nur auf entsprechende Geltendmachung durch den Mieter die Durchsetzung einer Nachforderung des Vermieters verhindern kann. Hat der Vermieter dem Mieter im obigen Beispiel noch rechtzeitig bis zum 30. Juni 2006 die Abrechnung zukommen lassen, beginnt die Verjährungsfrist für eine Nachforderung nach Paragraf 199 Abs. 1 BGB „mit dem Schluss des Jahres“, also am 31. Dezember 2006 um 24 Uhr.

Die Verjährungsfrist beträgt – wie grundsätzlich für die meisten aus dem BGB folgenden Ansprüche – drei Jahre und endet somit am 31. Dezember 2009 um 24 Uhr. Der Ablauf dieser Frist kann allerdings dadurch gehemmt werden, dass der Vermieter und der Mieter etwa über die Höhe der Nachforderung Vergleichsverhandlungen führen oder der Vermieter den Anspruch gerichtlich geltend macht.

Für Geschäftsraummietverhältnisse gibt es eine dem § 556 BGB entsprechende Bestimmung nicht. Die Vertragsparteien können hier andere Abrechnungszeiträume und Fristen vereinbaren. Enthält der Mietvertrag keine Regelung über die Abrechnungsfrist, wird nach allgemeiner Meinung die Regelung für Wohnraummietverhältnisse entsprechend angewendet, sodass auch hier von einer Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums auszugehen ist. Im Gegensatz zur Wohnraummiete ist allerdings eine verspätet abgerechnete Nachforderung nicht ausgeschlossen, sodass der Vermieter diese auch noch nach Ablauf der Frist geltend machen kann. Foto: Hiss

an Hans-Jürgen Bieber