Immobilien : an Hans-Jürgen Bieber, Vorsitzender Richter am Kammergericht

Dürfen wir einen Ofen einbauen?

an Hans-Jürgen Bieber[Vorsitzender Richter a]

Wir möchten auf unsere Kosten einen transportablen Kaminofen in unserer Mietwohnung installieren lassen. Da alle Auflagen des Schornsteinfegers eingehalten werden, haben wir die Hausverwaltung gebeten, das zu genehmigen. Wir bekommen keine Antwort – sind wir überhaupt auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen?

Nach § 539 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, eine Einrichtung, mit der er die Mieträume versehen hat, bei Beendigung des Mietvertrages wieder wegzunehmen. Im Umkehrschluss ergibt sich hieraus, dass der Mieter grundsätzlich berechtigt ist, auch ohne Einwilligung des Vermieters bestimmte Maßnahmen in den Wohnräumen vorzunehmen. So ist zum Beispiel genehmigungsfrei das Anbringen von Schlössern, Lichtschaltern und Steckdosen, Fliesen, Vorhangschienen, Innenrollos, Holzverkleidungen, Namensschildern, Briefkästen, Handtuchhaltern, Spiegeln, Konsolen und Arzneischränken sowie die Ausstattung mit Waschbecken, (unverklebten) Teppichböden, einer Einbauküche, einem Gasdurchlauferhitzer, einer Duschkabine sowie das Errichten von Leichtbauwänden und Raumteilern sowie die Verlegung von Bodenplatten. Voraussetzung ist aber immer, dass die Einbauten fachgerecht vorgenommen werden und hiervon keine Gefährdung der Mieträume, der weiteren Wohnungen des Hauses oder des Gebäudes ausgeht.

Für genehmigungspflichtig werden dagegen solche Einrichtungen gehalten, die entweder die Außenfront des Hauses betreffen wie Markisen und Vordächer über Balkonen oder die Interessen des Vermieters an der Beibehaltung des unveränderten Zustandes der Mieträume berühren. Davon wird unter anderem ausgegangen, wenn ein gewichtiger Eingriff in die Substanz der Mieträume erfolgen soll wie etwa beim Einbau eines Badezimmers, einer Dusche, einer Gasetagenheizung oder insbesondere eines Kamins. Dem Einbau eines Kamins dürfte der Einbau eines Kaminofens gleichstehen, weil auch hierdurch für den Vermieter Folgekosten und -verpflichtungen (etwaige Instandsetzung des Schornsteins, Verkehrssicherung) entstehen. Es muss daher die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden, und zwar unabhängig davon, wie hoch die derzeitige Miete ist und wie die anderen Wohnungen ausgestattet sind.

Bei der Frage, ob eine Erlaubnis erteilt werden kann, sind die Interessen beider Seiten abzuwägen. Überwiegen die Interessen des Vermieters an der Beibehaltung des unveränderten Zustandes, kann er die Erlaubnis versagen. Wenn allerdings alle anderen Wohnungen mit funktionstüchtigen Kachelöfen ausgestattet sind, dürfte wenig dagegen sprechen, einen TÜV-geprüften und vom Bezirksschornsteinfegermeister genehmigten Kaminofen einzubauen. Reagiert der Vermieter auf eine entsprechende Bitte um Erlaubnis nicht, können die Mieter beim Amtsgericht klagen. Sind – anders wohl als im vorliegenden Fall – die bei Vertragsende durchzuführenden Rückbauarbeiten mit erheblichen Kosten verbunden, kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von der Leistung einer Sicherheit abhängig machen. Foto: Hiss

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