Immobilien : an Katrin Dittert Rechtsanwältin

Wer bezahlt den Schaden?

an Katrin Dittert

In unserer Eigentümergemeinschaft hat die Inhaberin der ausgebauten Dachwohnung ein Sondernutzungsrecht für die Dachterrasse. Vor 15 Jahren wurde diese bepflanzt. Nun traten wiederholt Wasserschäden in der darunter liegenden Wohnung auf. Wer haftet für den Schaden, wenn nicht eindeutig festzustellen ist, woher das Wasser kommt?

Die Frage der Haftung setzt zunächst die Feststellung voraus, wo der Schaden aufgetreten ist und wer diesen verursacht hat. Sinnvoll ist hier die Einschaltung eines Sachverständigen oder die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens. Dazu muss aber zunächst die Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss treffen, weil die Dachterrasse hier Gemeinschaftseigentum ist. Sollte sich herausstellen, dass das Dach undicht ist, handelt es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme. Deren Kosten müssen alle Eigentümer gemeinschaftlich tragen – auch wenn nur ein einzelner Eigentümer das Dach tatsächlich nutzen darf. Die Wohnungseigentümerin und Nutzerin der Dachterrasse wäre dagegen dann haftbar, wenn sie gegen das vereinbarte Nutzungsrecht verstoßen hat. Dies könnte der Fall sein, wenn sie ohne Beschluss der Gemeinschaft, Bäume oder tiefwurzelnde Sträucher gepflanzt oder keine ordnungsgemäße Abdichtung vorgenommen hätte. Grundsätzlich gilt aber, dass der Wohnungseigentümer, der durch ein Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichen Flächen begünstigt wird, diese nicht zwangsläufig instand halten oder setzen muss. Er muss auch nicht die dabei anfallenden Kosten tragen. Anders verhält es sich nur, wenn diese Verpflichtungen dem Miteigentümer, der von der Sondernutzung profitiert, durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer übertragen werden. Dabei ist allerdings darauf zu achten, dass diese Vereinbarung gemäß Paragraf 10 Absatz 2 Wohnungseigentumsrecht als Inhalt des Sondereigentums auch in das Grundbuch eingetragen wird. Nur dadurch ist sichergestellt, dass bei einem Verkauf von Wohnungen auch neue Eigentümer an diese Sondernutzungsvereinbarung gebunden sind. Foto: Hiss

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