Immobilien : an Katrin Dittert Rechtsanwältin

Müssen wir den Makler zahlen?

an Katrin Dittert

Wir haben einen Makler angerufen, ihn nach Objekten aus seinem Bestand gefragt und mit ihm mehrere Grundstücke besichtigt. Eins haben wir gekauft, die weiteren Gespräche wurden dann aber mit einem anderen vom Verkäufer eingeschalteten Makler geführt. Müssen wir eine Provision zahlen?

Der eingeschaltete Makler wurde direkt vom Verkäufer beauftragt und muss ihn deshalb auch bezahlen. Nur wenn der Verkäufer oder sein Makler, z.B. im Exposé, ausdrücklich darauf hinweisen, dass der Käufer die Courtage zu entrichten hat und der Käufer mit diesem Wissen weitere Dienstleistungen des Maklers in Anspruch nimmt, kann er sich anschließend nicht darauf berufen, der Makler sei vom Verkäufer beauftragt worden und von diesem zu entlohnen. Der Käufer hat nämlich die Pflichten des Verkäufers übernommen, weil er über seine Zahlungspflicht aufgeklärt wurde. Unterbleibt das, kann er grundsätzlich davon ausgehen, keine Provision zahlen zu müssen.

Ähnliches gilt auch für den vom Käufer telefonisch kontaktierten Makler. Ein Kaufinteressent darf nämlich bei generellen Anfragen an einen Makler nach dessen „Bestandsobjekten“ in der Regel davon ausgehen, daß der Makler von den jeweiligen Verkäufern dieser Objekte provisionspflichtig beauftragt wurde – es sei denn, der Makler weist im Telefonat gleich darauf hin, dass seine Leistungen für den Interessenten kostenpflichtig sind. Zwar kann eine Provisionsabrede gemäß § 652 BGB auch stillschweigend, nämlich durch „schlüssiges Verhalten“ getroffen werden. Hieran sind jedoch strenge Anforderungen geknüpft.

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit einem ähnlichen Fall beschäftigt. Das Urteil war aufschlussreich: Die Bereitschaft zur Zahlung der Provision für den Fall, daß ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt, erklärt ein Interessent noch nicht dadurch, daß er sich an einen Makler wendet, der mit Angeboten werbend in der Öffentlichkeit auftritt. Der Interessent dürfe nämlich, sofern ihm nichts Gegenteiliges bekannt ist, grundsätzlich davon ausgehen, daß der Makler eine Leistung für den Grundstücksanbieter, also den Verkäufer, erbringen will.

Anderes gilt, wenn der Käufer explizit einen eigenen Suchauftrag erteilt und damit weitergehende Maklerleistungen abfragt und in Anspruch nimmt.

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