Immobilien : an Michael Schultz Rechtsanwalt und Notar

Welche Rechte hat ein Kreditnehmer?

an Michael Schultz

Ist es möglich, ein Hypothekenkredit vorzeitig zu kündigen?

Eine ordentliche Kündigung ist möglich nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Diese beträgt fünf oder zehn Jahre. Ein Sonderfall gilt für Kredite mit einer Zinsbindung von 15 Jahren; hier kann man bereits nach zehn Jahren kündigen. In jüngerer Zeit werden auch gerne so genannte Euribor-Darlehen abgeschlossen. Meistens wird der Euribor-Zinssatz zuzüglich Marge für drei oder sechs Monate festgesetzt; entsprechend kurz ist die Kündigungsfrist. Bei Festzinskrediten ist außerdem eine außerordentliche Kündigung möglich, sofern ein berechtigtes Interesse besteht. Dazu zählt beispielsweise ein Verkauf der Immobilie aufgrund eines guten Angebots, einer Scheidung oder Arbeitslosigkeit. Kein berechtigtes Interesse ist dagegen der Wechsel zu einer Bank mit niedrigeren Zinsen. Wer außerordentlich kündigt, muss der Bank jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Hier gilt: Der Bank darf kein Schaden entstehen, sie darf aber auch nicht an der Vorfälligkeitsgebühr zusätzlich verdienen. Bei älteren Verträgen muss der Schuldner in der Regel beträchtliche Summen zahlen, weil die Zinsen heute viel niedriger sind als vor einigen Jahren, und die Bank für den aufgelösten Kredit seinerzeit ebenfalls Geld zu den damals hohen Zinsen geliehen hatte. Eine Besonderheit betrifft die so genannten Schrottimmobilien. Hier hat der Bundesgerichtshof am 14.Juni 2004 in sechs Urteilen die Rückabwicklung von Hypothekendarlehen für zulässig erklärt. Dies gilt für Haustürgeschäfte, die in der Wohnung eines privaten Schuldners abgeschlossen wurden, es gilt bei einer Täuschung und bei mangelhafter Belehrung über die Kreditkonditionen beim Beitritt zu einem Immobilienfonds. Diese Verträge sind ungültig und können rückabgewickelt werden. Das bedeutet, dass die Bank ihrem Schuldner alle Zahlungen erstatten, dieser dem Geldhaus aber den Fondsanteil oder die Immobilie rückübertragen muss. Der Darlehensnehmer wird so gestellt, als ob das Geschäft gar nicht stattgefunden hätte.

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