Immobilien : an Michael Schultz Rechtsanwalt

Was ist eine Indexmiete?

an Michael Schultz

Wir haben eine wunderschöne Wohnung gefunden. Der Eigentümer will jedoch einen Mietvertrag mit uns abschließen, der eine jährliche Erhöhung vorsieht. Diese soll nach einem Verbraucherpreis-Index erfolgen. Ist dies zulässig und wie funktioniert das?

Ja, die Vereinbarung einer Indexmiete ist seit 1993 auch im Wohnungsmietrecht zulässig. Als Index darf nur der Wert genommen werden, der vom Statistischen Bundesamt als Verbraucherpreis-Index für Deutschland herausgegeben wird. Weithin bekannt in der Berichterstattung ist dieser Index auch unter dem Begriff Inflationsrate. Einfach ausgedrückt, gibt sie das Maß an, mit dem die Preise steigen. Die Indexmiete war bisher bei Verträgen über Wohnräume nicht sehr verbreitet, obwohl sie auf dem Markt für Gewerberäume gang und gäbe sind. Dies lag daran, dass sich der Vermieter für mindestens zehn Jahre binden musste und in dieser Zeit auch keinen Eigenbedarf bei der Wohnung geltend machen durfte. Im Zuge der Mietrechtsreform ist diese Zehnjahresfrist gestrichen worden. Es wird heute daher häufiger eine Indexmiete vereinbart. Der Mieter hat in der Regel keinen Nachteil davon, weil der Vermieter nicht kündigen kann und in den vergangenen zwanzig Jahren die ortsübliche Vergleichsmiete stärker gestiegen ist als der Lebenshaltungskostenindex. Die Vereinbarung einer Indexmiete kann daher für den Mieter langfristig günstiger sein. Grundsätzlich kann die Indexmiete jedoch jährlich erhöht werden. Der Vermieter muss dazu allerdings dem Mieter jedes Jahr eine besondere Erklärung schicken mit einem Hinweis auf die Erhöhung. Alternativ kann auch vereinbart werden, dass sich die Miete nicht jährlich erhöht, sondern erst dann, wenn sich die Lebenshaltungskosten um zum Beispiel zehn Prozent erhöht haben. Derzeit liegt die Inflationsrate bei etwa zwei Prozent im Jahr. Im Falle einer Deflation, also eines statistischen Rückgangs der Preise, kann die Miete sogar sinken. Eine Deflation hat es allerdings in der Geschichte der Bundesrepublik, im Gegensatz zu Japan, bisher nicht gegeben. Ein Vermieter kann die Geltungsdauer der Indexmiete auch auf eine bestimmte Anzahl von Jahren begrenzen. Nach dieser Zeit gelten dann wieder die normalen gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten. Hier gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als Orientierung. Liegt die Miete einer Wohnung darunter, kann sie innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Davon unberührt sind Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, die auf den Mieter umgelegt werden können. Die beiden letztgenannten Erhöhungsmöglichkeiten bestehen allerdings nicht, wenn eine Indexmiete vereinbart wurde. Foto: Leiser

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