Immobilien : an Ralf Averhaus, Rechtsanwalt

Wie sichert man Nutzungsrechte?

an Ralf Averhaus[Rechtsanwalt]

Wir sind Eigentümer einer Wohnung und wollen diese verkaufen. Unsere Bedingung ist jedoch, dass wir darin bis zum Lebensende wohnen bleiben. Wie können wir das sicherstellen?

Grundsätzlich sind dazu zwei Rechtsgeschäfte erforderlich. Das eine betrifft den Verkauf der Wohnung; das andere die Bestellung eines Dauerwohnrechts im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Der Verkauf der Wohnung muss notariell beurkundet werden. Zuvor ist zu prüfen, ob eine Veräußerungsbeschränkung zu der Wohnung im Grundbuch eingetragen ist. So ist beispielsweise häufig vereinbart, dass die anderen Eigentümer im Haus ihre Zustimmung zum Verkauf geben müssen.

Liegt diese Zustimmung nicht vor, dann ist der Kaufvertrag zunächst unwirksam. Die anderen Eigentümer dürfen ihre Zustimmung jedoch nur dann verweigern, wenn ein so genannter wichtiger Grund in der Person des Käufers vorliegt. Dies wäre z. B. dann der Fall, wenn dieser eine Auskunft über seine Vermögensverhältnisse verweigert und deshalb zu befürchten ist, dass er die mit dem Eigentum verbundenen finanziellen Lasten nicht tragen kann. Im Streitfall könnte der Wohnungsverkäufer die Zustimmung der anderen Eigentümer gerichtlich einklagen.

Um das Dauerwohnrecht zu begründen, sollten Verkäufer und Käufer möglichst eine schriftliche Vereinbarung treffen. Zugleich muss der Käufer bewilligen, dass das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen wird. Durch diese Grundbucheintragung bleibt das Wohnrecht auch bei einem weiteren Verkauf der Immobilie bestehen. Das Wohnrecht kann zeitlich befristet oder auch auf Lebenszeit der Berechtigten festgeschrieben werden.

Der nähere Inhalt des Wohnrechts kann im Wesentlichen frei vereinbart werden. Wenn nichts anderes vereinbart wird, kann der Berechtigte das Wohnrecht auch weiterveräußern oder die Wohnung vermieten. Um die Interessen des Käufers zu wahren, kann zudem festgelegt werden, dass das Wohnrecht an diesen zurückfällt, falls der Berechtigte etwa seinen vereinbarten finanziellen Pflichten dauerhaft nicht nachkommt. Bei einem langfristigen Wohnrecht muss der Berechtigte in diesem Fall aber angemessen entschädigt werden.Foto: Hiss

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