Immobilien: an Rechtsanwalt Uwe Wanderer Wohnungseigentumsexperte

Unsere WG hat den Hausverwalter für jeweils ein Jahr bestellt. Jetzt sind fünf Jahre vorbei, wir sind nicht zufrieden mit dem Verwalter und möchten diesen abberufen. Er ist der Meinung, dass die Abberufung nicht erfolgen kann, da der Insolvenzverwalter des Bauträgers mit den Eigentumsanteilen abstimmen will. Wir Eigentümer verlangen eine Abstimmung noch Kopfteilen, da der insolvente Bauträger sonst alles blockieren kann. Wir setzen wir das durch?

Sowohl die Bestellung als auch die Abberufung einer Hausverwaltung sind grundsätzlich mit einfacher Stimmrechtsmehrheit durchzuführen. Nach der gesetzlichen Regelung (§ 25 Abs. 2 WEG) gilt das Kopfprinzip. Hiernach hat jeder Miteigentümer unabhängig davon, wie viele Wohnungen er hält bzw. mit welchen Miteigentumsanteilen seine Wohnungen verbunden sind, ein Stimmrecht. Allerdings ist diese gesetzliche Regelung nicht zwingend. Wenn in der Teilungserklärung ein anderes Stimmrechtsprinzip niedergelegt ist, wäre dieses maßgeblich.

In der Praxis finden sich häufig Bestimmungen, die das sogenannte Objektprinzip (pro Wohnung eine Stimme) oder das sogenannte Wertprinzip (pro Miteigentumsanteil eine Stimme) festlegen. Hin und wieder sind für bestimmte Beschlussthemen unterschiedliche Stimmrechtsprinzipien festgelegt, etwa für Fragen der Verwalterabwahl und Verwalterbestellung das Kopfprinzip und für andere Fragen das Objekt- oder Wertprinzip. Auch dieses wäre zulässig. Um zu klären, ob bei der Verwalterabwahl bzw. Neuwahl nach Köpfen abzustimmen ist, bedarf es daher eines Blicks in die Teilungserklärung. Nur wenn dort nichts anderes geregelt ist, wäre nach Köpfen abzustimmen.

Wenn eine Insolvenzverwaltung angeordnet ist, wird das Stimmrecht auf der Ei-gentümerversammlung durch den Insolvenzverwalter ausgeübt. Für diesen gelten hinsichtlich des Stimmrechtsprinzips dieselben Grundsätze wie für Miteigentümer. Er kann daher auch ein Mehrheitsstimmrecht ausüben, wenn ein solches mit den Wohnungen des insolventen Eigentümers verbunden ist. Die Abstimmung wäre insoweit rechntens. Soweit der Beschluss aus anderen Gründen fehlerhaft sein sollte (weil z. B. eine untaugliche Verwaltung im Amt bestätigt bzw. ins Amt gehoben wurde), müssten die überstimmten Miteigentümer dieses rechtzeitig im Rahmen eines gerichtlichen Beschlussanfechtungsverfahrens zum Tragen bringen. Foto: Hiss

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