Immobilien : an Reiner Wild Berliner Mieterverein

Wann muss ich renovieren, wann nicht?

an Reiner Wild

Der Bundesgerichtshof hat am Dienstag in dieser Woche entschieden, dass Schönheitsreparaturen bei einem formularmäßig vereinbarten starren Fristenplan nicht vom Mieter zu tragen sind. Wegen mehrerer Leser-Anrufe zu diesem Thema beantwortet unser Experte aktuell die wichtigsten Fragen zu dem neuen Urteil der Richter in Leipzig (Aktenzeichen BGH VIII ZR 178/05).

Welche Mieter sind von diesem neuen Urteil betroffen?

Die neueste Entscheidung des Bundesgerichtshofes schafft weitere Klarheit, in welchen Fällen Mieter Schönheitsreparaturen tatsächlich übernehmen müssen. Von entscheidender Bedeutung ist dabei, welche Vereinbarung im Mietvertragsformular dazu getroffen ist. In der weit überwiegenden Zahl aller Mietverträge ist festgelegt, dass Mieter in bestimmten Zeitabständen (Fristen) die jeweiligen Räume renovieren sollen. Nach dem Willen der Richter sollen Mieter aber zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sein, wenn die vereinbarten Fristen zu starr sind, also damit die tatsächlichen Verhältnisse in der Wohnung zu wenig berücksichtigt würden. Mietvertragsklauseln mit diesen starren Fristen sind dann unwirksam. Das gilt auch für Mietverhältnisse, in denen der Mieter zusätzlich verpflichtet sein soll, nach einer sogenannten Quotenklausel anteilig bestimmte Schönheitsreparaturen zu übernehmen, falls bei Auszug die Fristen nicht gerade abgelaufen sind.

Welche Vertragsklausel betrifft es bei dieser BGH-Entscheidung genau?

Betroffen sind Passagen, in denen Fristen ohne weiteren Zusatz enthalten sind. Gängiges Beispiel: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Schon früher hatte der BGH entschieden: „spätestens“ oder „mindestens alle 3 Jahre bzw. 5 Jahre“ ist genauso unwirksam wie die eindeutige Aufforderung, die Schönheitsreparaturen „müssen“ in einer bestimmten Frist durchgeführt werden.

Wenn ich als Mieter eine derartig starre Fristenregelung mit Quotenklausel im Mietvertrag habe, muss ich dann gar nicht renovieren?

Richtig, eine unwirksame Klausel im Mietvertrag führt dazu, dass der Mieter der Auflage nicht nachkommen und auch trotz einer im Prinzip wirksamen Quotenklausel bei Auszug keine anteiligen Finanzierungsbeiträge leisten muss. Die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage. Foto: Hiss

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