Immobilien : an Susanne Fitzner, Rechtsanwältin in Berlin-Wilmersdorf

Wir wollen die Kaution – sofort

an Susanne Fitzner

Wir sind am 31.12.05 aus einer Wohnung ausgezogen. Bei der Übergabe wurden keine Mängel festgestellt, alle Verbrauchsdaten wurden abgelesen, wegen des Jahresendes ein unproblematischer Vorgang. Alle Mieten wurden vollständig und pünktlich bezahlt. Dennoch enthält uns der Vermieter die Kaution noch vor. Muss er sie nicht freigeben?

Eine dem Vermieter als finanzielle Sicherheit überlassene Kaution wird entgegen einer sehr verbreiteten Ansicht nicht bereits mit dem Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Schlüssel zur Rückzahlung fällig. Vielmehr ist der Vermieter zur vollständigen Freigabe der Mietkaution erst verpflichtet, wenn sämtliche Ansprüche aus dem beendeten Mietvertrag erfüllt sind. Die Gerichte gewähren dem Vermieter für die Überprüfung und Bezifferung seiner Gegenansprüche eine gewisse Zeit, meist zwischen drei und sechs Monaten nach Vertragsende. Hier kommt es auf den Einzelfall an, sodass es durchaus möglich ist, dass dem Vermieter ausnahmsweise auch mehr als sechs Monate für die Rückzahlung der Kaution zugebilligt werden.

In Ihrem Fall ist zunächst nicht ersichtlich, dass Ihr ehemaliger Vermieter noch Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis haben könnte. Insbesondere, wenn er Ihnen in einem Protokoll bestätigt hat, dass Sie die Räume ohne Mängel zurückgegeben haben, muss er in jedem Fall einen Teil der Kaution zeitnah nach der Übergabe auszahlen. Ist auch über die Betriebskosten endgültig abgerechnet worden, steht einer Auszahlung der Kaution nichts mehr im Wege. Sofern allerdings über die Betriebskosten noch nicht abgerechnet worden ist und hier noch Nachforderungen zu Ihren Lasten zu erwarten sind, kann der Vermieter einen angemessenen Teil für die zu erwartende Nachzahlung von der Kaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist zurückhalten. Bei Betriebskosten besteht eine zwölfmonatige Frist, die mit dem Ende des Abrechnungszeitraumes beginnt. In Ihrem Fall könnte der Vermieter somit einen Teilbetrag, allerdings maximal in Höhe einer zu erwartenden Nachzahlung bis zum 31.12.2006 einbehalten, vorausgesetzt, das Ende der Abrechnungsfrist entspricht dem Kalenderjahr.

Sie sollten jetzt möglichst umgehend von Ihrem Vermieter eine schriftliche Erklärung verlangen, warum er die Kaution nicht freigibt, und ihn zur Rückzahlung innerhalb einer bestimmten Frist – zwei bis drei Wochen – auffordern. Zugleich sollten Sie darauf hinweisen, dass er nach Fristablauf zusätzlich Verzugszinsen zahlen muss. Reagiert er auch hierauf nicht, empfiehlt es sich, den Rückzahlungsanspruch gerichtlich geltend zu machen. Foto: privat

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