Immobilien : an Ulrich Löhlein Hausverwalter

Muss die Sauna in Betrieb sein?

an Ulrich Löhlein

Ich bin Eigentümer einer Ferienwohnung. In unserer Anlage befindet sich eine Sauna zur gemeinsamen Nutzung. Diese ist seit Jahren wegen baulicher Fehler außer Betrieb. Eine Sanierung wurde von der Mehrheit der Eigentümer abgelehnt. Kann ich etwas dagegen tun?

Wenn die Teilungserklärung eine Sauna auf dem Gelände vorsieht, dann kann jeder Wohnungseigentümer vor Gericht durchsetzen, dass diese funktionstüchtig gemacht wird. Die dabei entstehenden Kosten können aus den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden, aus einer Sonderumlage oder aus dem laufenden Etat. Welche Finanzierung gewählt wird, darüber entscheidet die Eigentümerversammlung. Für diese Entscheidung reicht eine einfache Mehrheit. Wenn die Eigentümergemeinschaft keine Wiederinbetriebnahme der Sauna akzeptieren will, kann der einzelne Eigentümer den Gerichtsweg bestreiten. Die Chancen, dass er sich durchsetzt, erscheinen gut. Denn für den Richter spielt es keine Rolle, ob die Wiederherstellung der Anlage wirtschaftlich sinnvoll ist oder nicht. Vorrangig wird vielmehr die Herstellung des Gemeinschaftseigentums in der Form der Teilungserklärung sein – und dazu gehört in diesem Fall nun einmal die Sauna. Hintergrund: Die Teilungserklärung, die beim Grundbuch abgelegt wird, ist gesetzesähnlich. Und in der Teilungserklärung haben die Eigentümer ursprünglich einmal die Hausregeln festgelegt. Dazu zählt auch die Nutzung von Nebenanlagen wie einer Sauna. Allerdings gehört diese Regelung, wonach ein Einzelner gegen den Willen der Mehrheit der Eigentümer eine solche Wiederherstellung erzwingen kann, zu den umstrittenen Abschnitten des Wohnungseigentumsrecht. Deshalb ist hier auch eine Novelle geplant, die insbesondere bauliche Veränderungen in gewissen Grenzen erleichtern soll. Und nicht nur vor diesem Hintergrund sollte ein Eigentümer sich gut überlegen, ob er sein Recht gegen seine Nachbarn und Mitgeigentümer durchsetzen will. Denn das könnte die Atmosphäre gründlich vergiften – und jeden Besuch der Sauna langfristig vermiesen. Foto: Hiss

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