Immobilien : an Ulrich Löhlein Hausverwalter

Wenn Vermieter nicht abrechnen

an Ulrich Löhlein

Als Geschäftsführerin einer GmbH habe ich seit fünfeinhalb Jahren Gewerberäume angemietet. Der Zeitmietvertrag läuft im Juni 2006 aus. Seit Mietbeginn habe ich keine einzige Nebenkostenabrechnung erhalten. Nun hat der Vermieter Abrechnungen angekündigt. Für welche Jahre muss ich die noch akzeptieren, falls es Nachzahlungen gibt, bzw. für welchen Zeitraum kann ich auf Abrechnung bestehen, weil ich mit Guthaben rechne?

Die Frage, wann der Vermieter eine Abrechnung konkret zu erstellen hat, ist zunächst aus dem Gewerbemietvertrag zu klären. Hierin könnte z.B. eine Abrechnung binnen zwei Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres etc. geregelt sein. Fehlt es im Gewerbemietvertrag an einer Vereinbarung, ist der Vermieter grundsätzlich frei – denn es existiert keine gesetzliche Regelung, die bestimmt, wann der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für Gewerberäume erstellen muss.

Es gibt allerdings ein anderes Hindernis: Ansprüche, die sich aus Abrechnungen für lange zurückliegende Mietperioden ergeben, könnten bereits verjährt sein. Seit der Schuldrechtsreform gilt eine Regelverjährung von drei Jahren. Bei der Abrechnung von Betriebskosten wird wohl von einer Verjährung drei Jahre nach Abschluss des Abrechnungsjahres auszugehen sein. Vermieter und Mieter sind von den Folgen gleichermaßen betroffen: Die Verjährungseinrede gilt nämlich auch gegenüber Zahlungsansprüchen aus dieser Abrechnung, die dem Gewerbemieter bei zeitigerer Abrechnung zugutegekommen wären.  

Wesentlich andere Regelungen gelten für die Abrechnung von Wohnraummietverhältnissen. Hier bestimmt § 556 Abs. III BGB einen Ausschluss vermieterseitiger Nachzahlungsforderungen, wenn die Abrechnung nicht spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungsjahres dem Wohnungsmieter mitgeteilt wurde. Beachtenswert ist, das trotz Fristablauf der Anspruch des Mieters auf Abrechnung und auf Auszahlung eines Guthabens erhalten bleibt, während der Vermieter seine Nachforderung nach Fristablauf nicht mehr stellen darf und leer ausgeht. Hier fallen die Regelungen also eindeutig zugunsten der Wohnungsmieter aus. Foto: privat

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