Immobilien : an Uwe Wanderer Rechtsanwalt und Buchautor

Wann haftet die Gemeinschaft?

an Uwe Wanderer

Wenn aufgrund schadhaften Gemeinschaftseigentums (etwa eines undichten Daches) Schäden am Sondereigentum einer Wohnung entstehen (z. B. Feuchtigkeitsflecke, Risse), wer haftet dem geschädigten Eigentümer hierfür?

Grundsätzlich muss nach der Ursache des Schadens unterschieden werden: Soweit durch schadhaftes Gemeinschaftseigentum Schäden am Sondereigentum entstehen, haftet die Eigentümergemeinschaft nicht automatisch nur deshalb, weil die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum liegt. Eine Haftung der Eigentümergemeinschaft ist vielmehr nur dann gegeben, wenn sie mit der Beseitigung der Schadensursache am gemeinschaftlichen Eigentum in Verzug war, bevor der Schaden im Sondereigentum eingetreten ist. Typisches Beispiel, wie es gerade in Berlin immer wieder vorkommt: Ein Loch in der Dachabdichtung eines Altbaus führt zur Beschädigung der Zimmerdecke in der Dachgeschosswohnung. Deren Inhaber haben gleich nach Auftreten der ersten Flecken die Hausverwaltung informiert. Doch kein Handwerker wird beauftragt. Hier ist der Eigentümergemeinschaft der Mangel am Gemeinschaftseigentum also bekannt, sie veranlasst jedoch keine Reparatur, weil kein Geld vorhanden ist oder ausgegeben werden soll. Hier haftet die Eigentümergemeinschaft.

Hiervon zu unterscheiden sind die Fälle, in denen das Sondereigentum im Zuge der Sanierung des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen wird. Wenn z. B. für die Sanierung einer schadhaften Isolierung oder eines schadhaften Daches Fliesen oder Deckenputz in einer Wohnung abgeschlagen werden müssen. In derartigen Fällen gibt das Gesetz (§ 14 Abs. 4 WEG) dem geschädigten Eigentümer einen verschuldensunabhängigen Schadenersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft. Die Kosten für die ordnungsgemäße Wiederherstellung dieses Sondereigentums fallen daher der Gemeinschaft zur Last.

In den Fällen, in denen das Sondereigentum im Zuge einer Reparatur des Gemeinschaftseigentums infolge unfachmännischer Ausführung durch die beauftragte Firma Schäden erleidet, ist die Eigentümergemeinschaft dem geschädigten Sondereigentümer gegenüber für diese fehlerhafte Bauausführung in der Haftung, da die Firma so genannter Erfüllungsgehilfe der Eigentümergemeinschaft ist. Das Gesetz (§ 278 BGB) schreibt vor, dass derjenige, der sich zur Umsetzung eigener Aufgaben (hier die Eigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Sanierungsverpflichtung) eines Dritten (der Baufirma) bedient, für dessen schuldhaftes Verhalten wie für eigenes Fehlverhalten einzustehen hat.

Dies betrifft zum Beispiel den Fall, dass ein mit einer Dachreparatur beauftragtes Unternehmen die Dachhaut öffnet, jedoch nicht ausreichend vor Regen schützt, so dass in die darunter liegende Wohnung Wasser eintritt. Eine andere Frage ist die, dass die Eigentümergemeinschaft gegenüber der Firma ihrerseits Ersatzansprüche haben kann. Foto: Brigitte Hiss

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