Immobilien : an Uwe Wanderer Rechtsanwalt

Haftet der Verwalter?

an Uwe Wanderer

Die Hausverwaltung hat eine Schließanlage ersetzt, weil unsere Hausgemeinschaft dies beschlossen hatte. Die Auswahl der Anlage stimmte die Verwaltung nicht mit uns Wohnungseigentümern ab. Ist sie dazu verpflichtet, und was können wir tun, da uns die neue Anlage den Schlaf raubt?

Verwaltungen müssen grundsätzlich Beschlüsse der Wohnungseigentümer in dem von ihr verwalteten Haus so umsetzen, dass daraus keine unvermeidlichen Nachteile entstehen. Im Klartext: Wenn die eingebaute Schließanlage Störungen verursacht, beispielsweise lautes Summen, dann gibt es zwei Möglichkeiten, dies zu beheben. Entweder wurde die Anlage nicht sach- und fachgerecht installiert, dann muss die Verwaltung die Firma zur Beseitigung der Mängel auffordern. Außerdem könnte die Anlage nicht für den Betrieb in dieser Wohnanlage geeignet sein. Dann hätte die Verwaltung den Auftrag zum Einbau nicht vergeben dürfen und die Anlage muss ausgewechselt werden. Denn grundsätzlich hat jeder Eigentümer einen Anspruch darauf, dass er nicht in unzumutbarer Weise durch das Gemeinschaftseigentum gestört wird. Wer aber haftet für die beim Austausch entstehenden Kosten? Sofern die Verwaltung die Eigentümergemeinschaft nicht ausreichend über die technischen Einzelheiten und möglichen Probleme informiert hat, kann ein Beratungsverschulden der Verwaltung vorliegen. Im Streitfall müsste ein Sachverständiger eingeschaltet werden, der prüft, ob die Anlage fehlerhaft eingebaut wurde oder völlig untauglich für den konkreten Einsatz ist. Je nach Ergebnis müsste die Firma oder die Verwaltung in Anspruch genommen werden. Es kommt aber darauf an, dass eine unzumutbare Beeinträchtigung aus objektiver Sicht vorliegt. Dazu zählt nicht eine übermäßige Empfindlichkeit der Eigentümer gegenüber Lärm. Außerdem gilt für alle baulichen Veränderungen, die zu Nachteilen führen, dass die gestörten Eigentümer diesen zustimmen müssen. Wenn die Gemeinschaft eine bauliche Veränderung beschlossen haben sollte, dann muss der gestörte Eigentümer diesen Beschluss spätestens einen Monat nach Beschlussfassung gerichtlich angefochten haben.

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