Immobilien: An Uwe Wanderer Rechtsanwalt

Wir sind einer von fünf Eigentümern von Reihenhäusern und in der Rechtsform der Wohneigentumsgemeinschaft miteinander verbunden. Die Endhäuser haben Balkone, die sanierungsbedürftig sind. Müssen die Hauseigentümer oder muss die Gemeinschaft die Kosten übernehmen?

Wer für die Kosten zuständig ist, hängt davon ab, ob es sich bei den schadhaften Teilen der Balkone um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt. Darüber gibt die Teilungserklärung Auskunft, wo die Balkone als Sondereigentum ausgewiesen sind – oder nicht. Oft müssen aber auch die Aufteilungspläne herangezogen werden, da häufig erst hieraus der genaue Umfang des Sondereigentums ersichtlich ist. Diese Pläne liegen meistens der Verwaltung und immer dem Grundbuchamt vor. Sie sind Bestandteil der so genannten Abgeschlossenheitsbescheinigung. Wenn die Balkone als Sondereigentum ausgewiesen sind, bedeutet dies allerdings nicht, dass alle baulichen Bestandteile des Balkons auch Sondereigentum sind. Im Gegenteil, was zu den so genannten baukonstruktiven Teilen der Balkone gehört – zum Beispiel die Bodenplatte, die Isolierung mit Schutzbestrich, die Umfassungswände sowie Brüstungen –, ist immer Gemeinschaftseigentum. Dagegen sind die Fliesenbeläge und der Putz an der Innenseite der Balkone oft Sondereigentum. Es gibt jedoch Ausnahmen, zum Beispiel, wenn eine gesonderte Zuweisung der Kosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums an einzelne Eigentümer vorgesehen ist. Auch dies müsste in der Teilungserklärung geregelt sein. Häufig sind solche Bestimmungen allerdings unklar formuliert und müssen im Streitfall durch das Gericht ausgelegt werden. Dort wird ermittelt, wie weit die Kostensonderzuständigkeit reicht. Eine weitere Besonderheit gilt, wenn Sondereigentum zerstört werden muss, um das Gemeinschaftseigentum sanieren zu können. So kann es erforderlich sein, Fliesen abzutragen, um die darunter befindliche Isolierung zu sanieren. Hier muss das Sondereigentum anschließend von der Eigentümergemeinschaft wieder hergestellt werden. Das Kammergericht hat diese Grundsätze in seiner Entscheidung vom 15.November 2000 zum Ausdruck gebracht. Das Aktenzeichen lautet 24 W 6514/99. Foto: Hiss

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