Immobilien : an Uwe Wanderer Rechtsanwalt

Wie viel gehört mir vom Ganzen?

an Uwe Wanderer

In der Wohnanlage, in der wir eine Ferienwohnung besitzen, sind die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Wir haben festgestellt, dass die Höhe der Miteigentumsanteile in keinem nachvollziehbaren Verhältnis zur Größe der Wohnfläche der Wohnungen steht, so dass die Kostenverteilung nach unserer Auffassung ungerecht ist. Ist dieses überhaupt zulässig oder ist die Teilungserklärung in diesem Punkt wegen unzumutbarer Härte anfechtbar?

Es ist zutreffend, dass das Wohnungseigentumsgesetz die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend der den Wohnungen zugewiesenen Miteigentumsanteilen vorsieht. Allerdings sollte immer sorgfältig geprüft werden, ob die Teilungserklärung eine hiervon abweichende Regelung trifft, was grundsätzlich zulässig wäre.

Der Gesetzgeber hat allerdings nicht geregelt, dass die Miteigentumsanteile „gerecht“ in dem Sinne gebildet werden müssen, dass sie in einem rechnerisch nachvollziehbaren Verhältnis zu den Wohnungsflächen stehen müssen. Vielmehr soll es grundsätzlich der freien Entscheidung des Aufteilers vorbehalten bleiben, wie er die Miteigentumsanteile bemisst. Wenn daher die Miteigentumsanteile auch für die Kostenverteilung maßgeblich sind und frei festgelegt werden können, so ergibt sich hieraus die Konsequenz, dass der Kostenverteilungsschlüssel durchaus eine gewisse Ungerechtigkeit aufweisen kann. Nachdem dies vom Gesetz gebilligt wird, sind Teilungserklärungen in diesem Punkt nicht unwirksam oder anfechtbar.

Nur in Ausnahmefällen wird von der Rechtsprechung die Korrektur eines fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssels zugelassen. Der Bundesgerichtshof hat als Voraussetzung hierfür erhoben, dass „außergewöhnliche Umstände das Festhalten an dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel als grob unbillig und gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen“. Hieraus leitet sich ab, dass es sich um eine außergewöhnlich hohe ungerechtfertigte Kostenbelastung für den jeweiligen Eigentümer handeln muss.

Zwar lässt sich keine absolute Prozentgrenze festlegen. In den von der Rechtsprechung anerkannten Fällen lag aber eine Kostenmehrbelastung von ca. 80 bis 100 Prozent und höher vor. Die im vorliegenden Fall von dem Leser berechnete Fehlquote von 53,16/1.000 zu 86/1.000 reicht daher sicherlich nicht aus, um den Kostenverteilungsschlüssel durch eine gerichtliche Entscheidung ändern zu lassen.

Allen Interessenten für eine Eigentumswohnung kann nur die dringend empfohlen werden, sich vor dem Erwerb davon zu überzeugen, ob die Kostenverteilung in der Teilungserklärung angemessen ausgestaltet wurde. Keinesfalls sollte man sich auf Vorschläge eines Wohnungsverkäufers einlassen, wonach er die Teilungserklärung erstmals beim Notartermin für den Wohnungskauf vorlegt. Foto: Hiss

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